新財富雜志
顧馮達(dá) 王美丹
2024-08-24 19:29
“今年開局是比較難，經(jīng)營結(jié)果可能投資者認(rèn)為不盡理想，但是管理層的全體將積極踐行公司的戰(zhàn)略，穩(wěn)健去發(fā)展努力實(shí)現(xiàn)年底既定的目標(biāo)。” 8月22日，碧桂園服務(wù)（06098.HK）執(zhí)行總裁黃鵬在中期業(yè)績說明會上表示。
當(dāng)日午間，這家物業(yè)龍頭股披露2024年度中期業(yè)績后，股價卻持續(xù)走低。碧桂園服務(wù)全天放量成交約1.5億港元，收跌5.47%。
財報顯示，報告期內(nèi)，碧桂園服務(wù)實(shí)現(xiàn)營收210.46億元，同比增長1.5%。其中核心主業(yè)物業(yè)管理服務(wù)收入約為127.52億元，同比增長約4.6%，占總收入比例進(jìn)一步提升至約60.6%。
截至報告期末，除“三供一業(yè)”業(yè)務(wù)外，碧桂園服務(wù)合同管理面積約為16.35億平方米，收費(fèi)管理面積由2023年同期的9.16億平方米增加至約10.06億平方米。增長主要由于本集團(tuán)由碧桂園地產(chǎn)集團(tuán)開發(fā)的物業(yè)儲備合同管理面積于期內(nèi)轉(zhuǎn)化為收費(fèi)管理面積，以及積極外拓導(dǎo)致來自第三方的收費(fèi)管理面積增長所致。
“今年上半年，我們實(shí)現(xiàn)了規(guī)模上的持續(xù)領(lǐng)先，實(shí)現(xiàn)了收入上的穩(wěn)健增長，實(shí)現(xiàn)了業(yè)務(wù)市場化獨(dú)立發(fā)展。” 在業(yè)績說明會上，碧桂園服務(wù)總裁徐彬淮在點(diǎn)出上半年經(jīng)營亮點(diǎn)的同時，也坦承地指出了投資者最為關(guān)注的問題，“凈利潤同比下降、經(jīng)營性現(xiàn)金流下降，確實(shí)是業(yè)績報告中呈現(xiàn)的兩個問題”。
財報顯示，今年上半年，碧桂園服務(wù)實(shí)現(xiàn)凈利潤14.4億元，同比下降38.7%；經(jīng)營活動現(xiàn)金流指標(biāo)同比大幅下滑87.7%，從上年同期的21.9億元大幅下降至2.7億元。穩(wěn)定永續(xù)的凈現(xiàn)金流是物業(yè)股最為重要的特點(diǎn)之一，碧桂園服務(wù)現(xiàn)金流何以出現(xiàn)如此大幅度的波動，被投資者高度關(guān)注。
對于凈利潤下滑，黃鵬解釋稱，公司對一些業(yè)務(wù)主動壓降，拉低了毛利額以及毛利率。比如，在商業(yè)運(yùn)營服務(wù)中，為配合風(fēng)險客商對于化債處理、資產(chǎn)處置的需要，雙方協(xié)商將一些業(yè)務(wù)解約處置，導(dǎo)致公司損失減少超10億元的商管運(yùn)營收入和近1億左右的凈利潤。“這些事情可能是在陣痛的過程中需要直面的，也是遲早需要處理出清的。” 黃鵬說道。
而對于經(jīng)營性的現(xiàn)金流的大幅波動，除了凈利潤的下滑，黃鵬將之主要?dú)w因于兩個原因：第一是來自風(fēng)險客商、小業(yè)主的應(yīng)收賬款增加，第二是業(yè)主預(yù)存的物業(yè)費(fèi)下降。黃鵬表示，“對于來自風(fēng)險客商的業(yè)務(wù)，比如空置費(fèi)等等是無法停下的，但是不能計入收入，最終體現(xiàn)為因風(fēng)險客商業(yè)務(wù)和小業(yè)主收費(fèi)不及規(guī)模增長速度，進(jìn)而導(dǎo)致應(yīng)收賬款增加。”
據(jù)悉，出于謹(jǐn)慎性原則，碧桂園服務(wù)自2023年8月起對若干信用風(fēng)險顯著上升的客戶提供服務(wù)后，在公司完成履約義務(wù)且已收取客戶的對價時，方將收取的對價確認(rèn)為收入。財報顯示，截至2024年6月底，碧桂園服務(wù)的貿(mào)易應(yīng)收款規(guī)模為219.58億元，2023年底為195.11億元，增加約24億元，其中3年以上賬齡應(yīng)收款由3.76億元增長至6.01億元。
為應(yīng)對急速上升的應(yīng)收賬款，黃鵬透露目前公司已經(jīng)成立了欠款追討委員會，由公司的一些高管組成，通過實(shí)行強(qiáng)有力的組織保障來下達(dá)任務(wù)和全面推進(jìn)各項(xiàng)欠款追討。同時，公司針對已逾期的應(yīng)收賬款采取了以資抵債、推進(jìn)訴訟或仲裁等一系列回款措施，可能會在未來時間里面逐步轉(zhuǎn)化為現(xiàn)金流。
徐彬淮表示，“我們今天的主題是‘咬定青山不放松，長風(fēng)破浪會有時’。咬定青山不放松，代表的是我們經(jīng)營管理團(tuán)隊(duì)的決心和韌性。長風(fēng)破浪會有時，代表的是團(tuán)隊(duì)對未來的預(yù)期和一種樂觀的態(tài)度。相信通過階段性的調(diào)整和能力塑造，在未來希望能夠贏得更大的發(fā)展。”
