證券時報
陳霞昌
2024-10-31 17:59
物業(yè)管理企業(yè)集中分拆上市的大潮已經(jīng)過去多年，但是物業(yè)管理企業(yè)與地產(chǎn)開發(fā)公司之間的獨(dú)立性話題仍被市場高度關(guān)注。只是關(guān)注的重點(diǎn)從關(guān)聯(lián)開發(fā)商作為“堅(jiān)實(shí)后盾”能否持續(xù)支持物業(yè)企業(yè)的高增速與高估值，變成了物業(yè)管理什么時候才能擺脫關(guān)聯(lián)方的“拖累”。
“投資人是理性的，做企業(yè)是感性的。”萬物云董事長朱保全8月23日在公司中期業(yè)績發(fā)布會上感慨道。“萬物云是萬科養(yǎng)大的孩子，兩邊有30多年水乳交融的關(guān)系，肯定不是想一刀兩斷就能馬上執(zhí)行的。目前雙方開始進(jìn)行高頻次對話，萬物云管理層希望盡快把影響降到最小。”
進(jìn)一步增強(qiáng)獨(dú)立性
物業(yè)管理頭部企業(yè)萬物云（02602.HK）8月22日晚間披露半年度業(yè)績，今年上半年公司實(shí)現(xiàn)收入175.6億元，同比增長9.6%；利潤為8.04億元，同比降低23.4%。在剝離固定資產(chǎn)處置損益、資產(chǎn)減值損失等項(xiàng)目后，萬物云的核心凈利潤為12.02億元，同比降低2.7%。
從業(yè)績報表來看，上半年萬物云的非開發(fā)商主營業(yè)務(wù)經(jīng)營穩(wěn)健，且占總收入的比例進(jìn)一步提升5.1個百分點(diǎn)，達(dá)到84.9%。這一以住宅物業(yè)服務(wù)、物業(yè)及設(shè)施管理服務(wù)、BPaaS解決方案三大項(xiàng)目組成的業(yè)務(wù)板塊，在上半年實(shí)現(xiàn)營收149.0億元，同比增長16.7%；毛利19.4億元，同比增長16.8%。其中，物業(yè)及設(shè)施管理服務(wù)、BPaaS解決方案業(yè)務(wù)的同比增速均超過20%。
影響萬物云經(jīng)營業(yè)績的，是過往高毛利的開發(fā)商關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)。其中，開發(fā)商增值服務(wù)在上半年的收入為9.2億元，同比下降33.8%。
朱保全在會上表示，“今年公司的關(guān)聯(lián)方交易占比已經(jīng)下降到10.1%，雖然在極限壓力測試范圍內(nèi)，但是下降速度超過了預(yù)期，也影響了公司的整體盈利水平。”2023年，萬物云曾經(jīng)做過一個極端測試，即如果與開發(fā)商之間的所有交易清零，對公司整體的營收規(guī)模是17.5%，按去年的營收規(guī)模來看絕對金額超過50億元。
萬物云方面預(yù)期，關(guān)聯(lián)方對收入的比例年底將進(jìn)一步降到9%以下，大概處于8.5%至8.7%水平左右。受此影響，萬物云預(yù)期公司全年核心凈利潤指標(biāo)將會同比持平或微降5%。
除了業(yè)務(wù)層面，關(guān)聯(lián)方對物業(yè)管理企業(yè)的影響還體現(xiàn)在財務(wù)健康層面。財報顯示，截至2024年上半年底，萬物云的應(yīng)收款項(xiàng)及應(yīng)收保證金由去年底的67.8億元升高至94.45億元。這也是去年以來，物業(yè)企業(yè)普遍存在的情況，據(jù)萬物云統(tǒng)計(jì)，2023年，主流上市物業(yè)企業(yè)關(guān)聯(lián)方應(yīng)收同比提升13.5%，市場對于回款問題存在擔(dān)憂。
萬物云獨(dú)立董事羅君美就此回應(yīng)稱，關(guān)于關(guān)聯(lián)方應(yīng)收賬款的增加，董事會已經(jīng)做了長期的討論，萬科方面的董事代表提出在年底之前在符合監(jiān)管規(guī)則的前提下盡快處理。萬物云希望能夠根據(jù)萬科方面在董事會上的提議，加快處理關(guān)聯(lián)方應(yīng)收賬款問題的速度和進(jìn)程。
積極回報投資者
“從上市之初，萬物云團(tuán)隊(duì)就給自己制定了獨(dú)立發(fā)展的策略，今天整個循環(huán)性業(yè)務(wù)在總營收占比已經(jīng)達(dá)到了85%，后續(xù)來自第三方合同的增速和毛利率都會更快，公司戰(zhàn)略也在一步一步地兌現(xiàn)。”朱保全呼吁道，“所以我們除了看到左手邊的問題，更要看到右手邊來自于公司以及管理層的努力和跟大家作出的承諾。”
下半年，萬物云堅(jiān)持多年的蝶城戰(zhàn)略仍將繼續(xù)，公司將繼續(xù)對不少于50個蝶城進(jìn)行流程改造。據(jù)了解，受益于“人+機(jī)器”流程變革、“飛鴿”智慧調(diào)度平臺及區(qū)域資源共享等改造方案，萬物云住宅物業(yè)服務(wù)的毛利率上半年同比提升了0.8個百分點(diǎn)。
同時，萬物云繼續(xù)圍繞蝶城內(nèi)房屋的租賃、買賣、裝修及維修四大需求開展業(yè)務(wù)。在報告期內(nèi)，公司的二手房屋買賣總交易額達(dá)到98億元，傭金率1.75%；房屋租賃業(yè)務(wù)服務(wù)總套數(shù)達(dá)到3.54萬套，同比增長12.5%；家居裝修改造服務(wù)完成產(chǎn)品矩陣升級，推出大量“單品煥新”產(chǎn)品，2024年上半年合同額共計(jì)人民幣2.04億元，同比增長20.5%。
穩(wěn)定投資者回報，則是萬物云長期堅(jiān)持的另一項(xiàng)重要承諾。今年上半年公司股東應(yīng)占每股收益為0.66元，但董事會建議以核心凈利潤的100%為派付股息總額，其中55%為中期股息分紅，45%為特別股息分紅，合計(jì)派發(fā)股息每股1.02元（含稅）。
萬物云高管表示：“以截至昨天的股價為基礎(chǔ)，公司上半年的股息率就達(dá)到了6%，既彰顯了公司核心業(yè)務(wù)的業(yè)績增長，也體現(xiàn)了堅(jiān)決回報投資者的承諾兌現(xiàn)。”
據(jù)8月16日恒生指數(shù)公司早前公布的2024年第二季度的檢討結(jié)果，萬物云獲納入恒生綜合指數(shù)成份股，9月9日便會被同步調(diào)入滬深港股通標(biāo)的證券名單，屆時萬物云有望獲得更多內(nèi)地投資者及投資機(jī)構(gòu)的關(guān)注。
