證券時報網(wǎng)
陳雨康
2024-09-19 20:23
近期，隨著新發(fā)放個人住房貸款利率走低，存量和新增房貸之間的利差擴(kuò)大，市場上關(guān)于存量房貸利率下調(diào)的預(yù)期再起。流傳比較多的調(diào)整模式主要有兩種，即“重定價”和“轉(zhuǎn)按揭”。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，當(dāng)前存量房貸利率仍處于較高水平，降低存量房貸利率符合群眾期盼，未來存在下調(diào)存量房貸利率的預(yù)期。不過鑒于當(dāng)前商業(yè)銀行凈息差壓力較大，商業(yè)銀行主動降低存量房貸利率的意愿不高，后續(xù)或需要更多配套政策引導(dǎo)銀行下調(diào)存量房貸利率。
“不公平”與不劃算的考量
在廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來，存量房貸利率下調(diào)預(yù)期之所以再起，一方面是因為存量房貸和新增房貸之間的高利差導(dǎo)致的“不公平”現(xiàn)象；另一方面是因為近期存款利率持續(xù)回調(diào)，當(dāng)存款利率不斷走低，繼續(xù)持有高利率房貸顯然已不劃算。
今年以來，新增房貸利率不斷下探。據(jù)克而瑞研究中心調(diào)研數(shù)據(jù)，目前30個重點(diǎn)城市首套房平均商貸利率為3.21%，二套房平均貸款利率為3.53%，較年初下調(diào)約0.6至0.7個百分點(diǎn)。部分城市房貸利率累計降幅多達(dá)1個百分點(diǎn)，而多數(shù)存量房貸由于還沒到重新定價日，利率還維持在年初水平。
以上海為例，2023年9月對存量房貸利率進(jìn)行了調(diào)整，此時的首套房貸款利率為4.55%。而在經(jīng)歷2024年LPR的兩次調(diào)降和加點(diǎn)變化后，如今上海首套房最新貸款利率為3.4%，二套房貸款利率為3.8%。若是2021年7月后購買的二套房，且此后未享受首套房貸利率優(yōu)惠的，其房貸利率為5.25%。
克而瑞研究中心副總經(jīng)理楊科偉告訴上海證券報記者，目前存量房貸的平均利率約為4%，如果能盡快調(diào)整到增量房貸款的利率水平，購房者的月供壓力將會明顯減輕。但考慮到目前低利率環(huán)境已經(jīng)給銀行帶來較大的經(jīng)營壓力，預(yù)計本輪存量房貸降息幅度不會很大。
調(diào)整的必要性已明顯提升
記者觀察到，今年居民普遍感覺支付壓力較往年偏大，并引發(fā)了一些新的現(xiàn)象。
首先，居民負(fù)擔(dān)較往年呈現(xiàn)加重趨勢。今年以來，居民收入增速并不明顯，而資產(chǎn)價值盈利效應(yīng)也在減弱。房貸利率相對較高的效應(yīng)，無法通過投資端獲利來進(jìn)行彌補(bǔ)。客觀上，相比往年，居民今年房貸支付壓力變大。
這種壓力在一定程度上也反饋到了銀行體系，個人住房貸款不良率在部分銀行的報表中呈現(xiàn)小幅走高的態(tài)勢。以建行為例，6月末，該行個人住房貸款余額小幅下降，但是不良率有明顯提高，從年初的0.42%升至0.54%。
記者了解到，當(dāng)前，個別銀行已經(jīng)為有支付壓力的部分客戶開了綠燈，可以在一定期限內(nèi)僅進(jìn)行利息償還。
其次，存量房貸利率的相對高位也導(dǎo)致了提前還貸現(xiàn)象的出現(xiàn)，這從A股上市銀行個人住房貸款余額的減少就可以看出。中泰證券研究所測算顯示，2023年實(shí)際購房貸款投放高于2022年，但余額卻有所下降，由此可見，雖然房貸投放有所回暖，但高早償率拖累了規(guī)模增長。
再次，相對高位的存量房貸利率還將引發(fā)新的風(fēng)險。有媒體報道稱，在存量房貸利率高企的情形下，經(jīng)營貸開始大幅增加，不少居民選擇用較低利率的經(jīng)營貸款置換高利率的存量房貸。而由于經(jīng)營貸款期限和審核周期較短，往往存在期限錯配的風(fēng)險。
綜合各方面的因素來看，存量房貸利率調(diào)整的必要性已明顯提升。下調(diào)存量房貸利率，在短期內(nèi)可能會對銀行盈利產(chǎn)生一定的影響，但可以通過逐漸平滑或者分階段模式降低其影響。從長期來看，這對整個樓市而言也非常有益。適度有節(jié)奏地調(diào)低存量房貸利率，對于改善居民負(fù)債以及提振信心等方面，有明顯的提升作用。
銀行凈息差已處于較低水平
值得注意的是，已有部分銀行在其2024年中期業(yè)績發(fā)布會上談及存量房貸利率問題。招商銀行行長王良在業(yè)績發(fā)布會上表示：公司也是在媒體上看到（這樣的）信息，但還沒有接到宏觀管理部門、中國人民銀行或者國家金融監(jiān)督管理總局的意見，也沒有征求過銀行的意見。王良表示，這方面政策推出的話，會對銀行業(yè)的存量按揭貸款利率帶來一定的負(fù)面影響，宏觀管理部門會做好充分論證和研究，再推出這樣的政策。
存量房貸利率此前已有所調(diào)整。2023年8月，中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局下發(fā)《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項的通知》，明確自2023年9月25日起，存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款的借款人可向承貸金融機(jī)構(gòu)提出申請，由該金融機(jī)構(gòu)新發(fā)放貸款置換存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款。隨后多家銀行相繼發(fā)布存量首套個人住房貸款利率調(diào)整的公告，明確存量個人住房貸款利率調(diào)整的條件和規(guī)則。
“2024年6月新發(fā)放的個人住房貸款加權(quán)平均利率為3.45%，與存量貸款利率之間差距較大，今年二季度商業(yè)銀行凈息差1.54%，已經(jīng)處于較低水平，若未來下調(diào)存量房貸利率，預(yù)計整體下調(diào)幅度可能低于上一輪。”中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜表示，從下調(diào)方式上看，當(dāng)前各地存量房貸利率執(zhí)行情況不一，下調(diào)存量房貸利率的方式中，在當(dāng)前的市場環(huán)境下，借款人與原商業(yè)銀行內(nèi)部置換或原商業(yè)銀行直接下調(diào)存量房貸利率的方式或許更為合適，而通過不同銀行之間轉(zhuǎn)按揭的方式，或造成更大的市場競爭，對預(yù)期的穩(wěn)定將形成擾動。
