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一線城市要放松限購(gòu)？廣州上海已出現(xiàn)松動(dòng)

在四大一線城市全部落實(shí)“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策近兩月后，市場(chǎng)一直期待著會(huì)不會(huì)有更進(jìn)一步的房地產(chǎn)放松政策。其中，對(duì)限購(gòu)政策的調(diào)整預(yù)期更是愈發(fā)走強(qiáng)。

近期，廣州、上海率先行動(dòng)，針對(duì)部分區(qū)域、人群進(jìn)行了限購(gòu)的定向優(yōu)化，體現(xiàn)了政策總體上繼續(xù)寬松的可能。接下來(lái)，北京、深圳會(huì)跟進(jìn)調(diào)整嗎？

資料圖：上海高樓林立。 CNSphoto 王岡 攝

廣州上海限購(gòu)政策定向?qū)捤?/p>

10月24日，上海市金山區(qū)發(fā)布的《金山區(qū)重點(diǎn)轉(zhuǎn)型區(qū)域人才購(gòu)房實(shí)施細(xì)則》提到，在濱海城區(qū)、高新社區(qū)以及亭楓社區(qū)三個(gè)重點(diǎn)區(qū)域?qū)嵤┲攸c(diǎn)轉(zhuǎn)型區(qū)域人才購(gòu)房政策。

具體而言，經(jīng)區(qū)人才管理部門(mén)認(rèn)定，同時(shí)符合單位條件、個(gè)人條件，并與金山區(qū)用人單位簽訂二年及以上勞動(dòng)(聘用)合同且工作滿一年的非滬籍人才，按規(guī)定在滬繳納職工社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅滿3年及以上、且在本市無(wú)住房的，可購(gòu)買(mǎi)1套住房，同時(shí)購(gòu)房資格由居民家庭調(diào)整為個(gè)人。

這一針對(duì)人才的政策點(diǎn)出了幾個(gè)關(guān)鍵詞，即“非滬籍”、“3年個(gè)稅或社保”和“單身”。在此之前，非滬籍單身人士不能在上海購(gòu)房，此次金山區(qū)的新政策已突破了這一限制。

“上海過(guò)去不乏對(duì)各類(lèi)購(gòu)房政策放松的討論，尤其是關(guān)于單身購(gòu)房群體的購(gòu)房政策，這對(duì)人才進(jìn)行定向?qū)捤桑沟貌糠謫紊砣耸靠梢再?gòu)房，屬于非常好的寬松導(dǎo)向。”易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，當(dāng)前上海的郊區(qū)樓市總體上有持續(xù)寬松的可能。

業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，金山這一步棋的重點(diǎn)除了引進(jìn)人才，還有郊區(qū)去庫(kù)存的考慮。

“金山區(qū)為上海的遠(yuǎn)郊區(qū)域，客戶主要是區(qū)域內(nèi)消化，很難有市區(qū)客戶外溢過(guò)去。上海‘認(rèn)房不認(rèn)貸’后，金山的各類(lèi)樓盤(pán)來(lái)訪有10-20%的提升，但主要是配套成熟的核心板塊、地段的產(chǎn)品力表現(xiàn)不錯(cuò)的項(xiàng)目，整個(gè)市場(chǎng)普遍還有比較大的去庫(kù)存壓力。”鏡鑒咨詢(xún)創(chuàng)始人張宏偉表示。

此外，上海的探索一直在持續(xù)。在個(gè)人住房商業(yè)貸款“認(rèn)房不認(rèn)貸”后，繼續(xù)優(yōu)化了住房公積金個(gè)人住房貸款套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。繳存職工家庭名下在上海市無(wú)住房、在全國(guó)未使用過(guò)住房公積金個(gè)人住房貸款或首次住房公積金個(gè)人住房貸款已經(jīng)結(jié)清的，認(rèn)定為首套住房。

除了上海，同為一線城市的廣州也有所動(dòng)作。9月20日，廣州發(fā)布的《關(guān)于優(yōu)化我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展政策的通知》提到調(diào)整住房限購(gòu)政策實(shí)施區(qū)域范圍，非戶籍人口首套房購(gòu)置納稅社保年限從5年收縮至2年，同時(shí)解除黃埔、番禺、花都、白云區(qū)部分地區(qū)的限購(gòu)。

克而瑞統(tǒng)計(jì)顯示，四個(gè)一線城市中，廣州樓市的庫(kù)存壓力最大，新房的廣義庫(kù)存量(已經(jīng)竣工待售的現(xiàn)房和還未竣工待售的期房)達(dá)到45個(gè)月以上，而且?guī)齑嬷饕€是集中在增城、從化和花都、白云非限購(gòu)郊區(qū)，同時(shí)南沙新區(qū)的壓力也比較大。

從政策效果來(lái)看，新政對(duì)市場(chǎng)活躍度的提升起到了一定帶動(dòng)作用。據(jù)中指數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)，廣州9月20日限購(gòu)政策調(diào)整后，新房的周度(9月18日至10月15日四周)平均成交面積為18.4萬(wàn)平米，周度平均供應(yīng)面積為17.9萬(wàn)平米。供求方面均較新政前有明顯上升。

廣州一在建樓盤(pán)。 范少鵬 攝

專(zhuān)家：北京深圳跟進(jìn)預(yù)期增強(qiáng)

在上海、廣州的動(dòng)作之后，業(yè)內(nèi)分析普遍認(rèn)為，未來(lái)北京、深圳有望按照因區(qū)、因需施策原則，優(yōu)化限購(gòu)政策。

除了跟進(jìn)上述兩地先行先試的參考，業(yè)界對(duì)未來(lái)政策的預(yù)期，還體現(xiàn)在自一線城市實(shí)施“認(rèn)房不認(rèn)貸”滿月后，各地樓市已經(jīng)歷了需求逐漸入市、成交沖高回落的過(guò)程。面對(duì)既有政策效力的逐周減弱，也需要有新的增量政策持續(xù)為市場(chǎng)加力。

“一二線城市未來(lái)都可能做政策優(yōu)化，基本套路類(lèi)似上海金山。一是外圍庫(kù)存去化壓力和房?jī)r(jià)下跌壓力大的區(qū)域；二是與區(qū)域人才引進(jìn)相結(jié)合；三是仍然有所保留，比如對(duì)社保年限的要求。”廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉說(shuō)。

具體到北京深圳的調(diào)整方向，中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜認(rèn)為，限購(gòu)區(qū)域方面，北京、深圳核心區(qū)保持限購(gòu)仍有必要，但郊區(qū)庫(kù)存壓力突出，郊區(qū)限購(gòu)政策有望得到優(yōu)化；購(gòu)房門(mén)檻方面，北京、深圳非本地戶籍人口購(gòu)房仍需五年(或連續(xù)60個(gè)月)社保/個(gè)稅，近期廣州降低購(gòu)房社保/個(gè)稅年限為其他城市提供了參考。

陳文靜還提到，成都限購(gòu)區(qū)內(nèi)對(duì)于144平方米以上住房不再審核購(gòu)房資格，廈門(mén)限購(gòu)區(qū)內(nèi)180平方米以上住房不限購(gòu)，也為一線城市放松限購(gòu)政策提供了參考。此外，法拍房、非住宅、離婚購(gòu)房等限購(gòu)政策亦有望逐步放松，精準(zhǔn)釋放購(gòu)房需求。

“短期來(lái)看，當(dāng)前優(yōu)化限購(gòu)政策落地對(duì)一線城市市場(chǎng)產(chǎn)生一定帶動(dòng)效果，但政策效果持續(xù)性尚不穩(wěn)定。若限購(gòu)政策進(jìn)一步跟進(jìn)調(diào)整，一線城市市場(chǎng)有望逐漸企穩(wěn)恢復(fù)。”陳文靜認(rèn)為，核心二線城市近期也以?xún)?yōu)化非核心區(qū)限購(gòu)為主，未來(lái)政策優(yōu)化有望逐漸向核心區(qū)過(guò)渡，其余城市限購(gòu)政策或?qū)⑷嫒∠?完)