上海證券報
王子霖
2024-09-27 15:59
9月24日，市場迎來重磅政策！
中國人民銀行行長潘功勝在國新辦發(fā)布會上宣布，降低存量房貸利率和統(tǒng)一房貸最低首付比例，引導商業(yè)銀行將存量房貸利率降至新發(fā)放房貸利率附近，預計平均降幅在0.5個百分點左右，并將全國層面的二套房貸款最低首付比例由25%下調至15%。
“對以前購房者而言，無疑迎來了特大利好。”中原地產首席分析師張大偉對記者表示，50個基點的降低，意味著存量房貸購房者每100萬元貸款30年利息支出可減少10萬元！
100萬元貸款月供每月減約280元
從去年9月開始，針對存量首套房貸利率的調整便拉開序幕。據(jù)悉，本次政策是繼去年首次降低存量房貸利率以來，全國第二次降低存量房貸利率，也實實在在為購房家庭減輕月供負擔。
中原地產研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，當前，存量房貸平均利率大約在3.92%左右，而新增的房貸平均房貸利率在3.3%左右。換言之，存量房貸和新增房貸平均利差在60多個基點。
“如果降低50個基點，基本上存量房貸和新增房貸的平均利差只有10~15個基點。”張大偉表示，當前，房貸利率整體經(jīng)過多輪下降，但從調整幅度上看，各地對于房貸利率的降低呈現(xiàn)出差異性。“目前，多數(shù)城市的首套房貸利率已降至2.9%~3.4%。”
粗略測算來看，房貸利率下降50個基點后，存量房貸購房者每100萬元貸款30年期每月月供大約能夠減少280元左右，30年合計可減少利息支出約10萬元。
同時，對于全國層面將二套房貸款最低首付比例下調至15%，上海易居房地產研究院副院長嚴躍進對記者表示，這有助于促進二套房或改善型住房的首付比例和購房門檻降低。
“簡單測算，若是一個家庭認購一套200萬元總價的二套房，過去首付款需要50萬元，但現(xiàn)在降低為30萬元，直接減少20萬元，自然激活改善型或換房的需求。”嚴躍進表示，央行本次政策，可謂覆蓋了存量房貸和新購房的需求，覆蓋面廣，惠及力度大，為購房成本降低、持續(xù)增強購房信心、持續(xù)降低存量房貸風險發(fā)揮了積極的作用。
預計仍有政策“大禮包”到來
“今年以來，為應對國內外復雜經(jīng)濟形勢，貨幣政策保持了相對寬松的態(tài)勢，市場流動性充裕。在此背景下，存款利率的多次下調為貸款利率的下調提供了空間。”盤古智庫高級研究員江瀚表示，降低存量房貸利率也成為減輕居民負擔、釋放消費潛力的必然選擇。
光大銀行金融市場部宏觀組研究員周茂華認為，央行本次調降存量房貸利率、大幅調降購房首付比例，穩(wěn)樓市力度空前，也彰顯了穩(wěn)樓市決心，將產生多方積極影響。
首先，央行通過引導金融機構合理調降存量房貸利率，避免新舊房貸利差擴大，更好穩(wěn)定銀行業(yè)務；通過合理調整存量房貸利率，降低居民按揭月供幅度或負債壓力，并有助于釋放消費綜合效應。同時，大幅度調降購房首付比例，有助于降低購房門檻，有助于提振剛需和改善型住房需求。國內樓市和消費復蘇動能增強，經(jīng)濟有望加快恢復。
“盡管下調存款房貸利率，短期會對部分銀行的凈息差造成一定壓力，但整體可控。”周茂華指出，央行此次對存量房貸利率調降的幅度是有所考量的，通過降準、降息等政策有助于降低銀行負債成本，支持銀行為存款利率重新定價。
“存量房貸利率下調后，如果樓市復蘇，銀行能夠以量補價，經(jīng)濟復蘇加快也有助于改善銀行的資產質量與盈利。”周茂華稱，隨著宏觀政策支持力度持續(xù)加大，政策效果釋放，市場信心逐步回暖，需求改善，經(jīng)濟有望加快進入良性循環(huán)。
