證券時報網(wǎng)
韓忠楠
2024-10-02 19:20
“首發(fā)+擴募”雙輪驅(qū)動加上南方、銀華、匯添富等公募躬身入局，公募REITs近日迎來了2021年6月開閘以來的最快發(fā)展期。
數(shù)據(jù)顯示，截至9月27日公募REITs年內(nèi)發(fā)行數(shù)量和規(guī)模分別為17只和384億元，較2023全年增長183.33%和91.04%，使得2024年成為REITs出現(xiàn)以來的最大發(fā)行“大年”。
在常態(tài)化發(fā)行加速擴容下，公募REITs呈現(xiàn)出三個新亮點：
一是底層資產(chǎn)類型已拓展至八大類，包括水利設(shè)施等新出現(xiàn)的資產(chǎn)。
二是基金公司和股東以及旗下專業(yè)子公司的聯(lián)動日益密切，“上下聯(lián)動”效應(yīng)日趨明顯。
三是公募RIETs基金經(jīng)理人數(shù)持續(xù)增長，逐漸成為有別于傳統(tǒng)基金經(jīng)理的一個“獨特”群體。
三家公募迎來“首只”公募REITs
和以往不同，近期公募REITs的大擴容是多方位的，既包括新產(chǎn)品申報募集和存量產(chǎn)品擴募，以及南方基金、銀華基金、匯添富基金等公募陸續(xù)入局。
深交所信息顯示，9月23日上報的南方順豐倉儲物流REIT，是南方基金旗下第一只REITs產(chǎn)品。原始權(quán)益人為深圳嘉豐產(chǎn)業(yè)園管理有限公司、深圳市豐泰電商產(chǎn)業(yè)園資產(chǎn)管理有限公司，專項計劃管理人為南方資本管理有限公司，托管人為招商銀行。該產(chǎn)品于9月24日獲受理。
此外，匯添富基金旗下首只公募REITs同樣于9月24日獲得受理。根據(jù)上交所信息，匯添富九州通醫(yī)藥倉儲物流REIT的管理人為匯添富基金，原始權(quán)益人為九州通醫(yī)藥集團物流有限公司和九州通醫(yī)藥集團股份有限公司。另外，銀華基金旗下首只公募REITs銀華紹興原水水利REIT于9月14日獲批，廣發(fā)基金旗下首只公募REITs廣發(fā)成都高投產(chǎn)業(yè)園REIT則于今年8月底進入到了“已問詢”環(huán)節(jié)。
除新入局者外，華夏、華安、平安等已進入者近期更是動作頻繁。交易所信息顯示，華安基金旗下的華安外高橋倉儲物流REIT和平安基金旗下的平安寧波交投杭州灣跨海大橋REIT均于9月12日上報。根據(jù)Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計，這均是華安基金和平安基金旗下的第三只公募REITs產(chǎn)品。根據(jù)華夏南京交通高速公路REITs 9月28日的發(fā)售公告，該基金于10月9日起公開發(fā)售。
另外，之前已在二級市場交易的華夏北京保障房REIT，于近日發(fā)布擴募公告，向證監(jiān)會提交基金變更注冊請示，向上海證券交易所提交基金產(chǎn)品變更暨擴募份額上市申請。公開信息顯示，華夏北京保障房REIT本次擬購入基礎(chǔ)設(shè)施項目暫定為北京市房山區(qū)朗悅嘉園項目、通州區(qū)光機電項目、大興區(qū)盛悅家園項目和海淀區(qū)溫泉凱盛家園項目。
底層資產(chǎn)已擴展至八大類
這是自2021年6月首批產(chǎn)品面世以來的三年多時間，公募REITs最熱鬧的時刻。
包括上述提及的產(chǎn)品在內(nèi)，根據(jù)Wind統(tǒng)計，截至目前全市場公募REITs數(shù)量已達到了69只，其中約有45只已登陸二級市場。截至9月27日，公募REITs年內(nèi)發(fā)行數(shù)量和規(guī)模分別為17只和384億元，較2023全年增長183.33%和91.04%，使得2024年成為REITs出現(xiàn)以來的最大發(fā)行“大年”。
華夏基金對券商中國記者表示，首批公募REITs自2021年6月上市以來，中國公募REITs市場經(jīng)過三年多的發(fā)展，從市場火熱、短期調(diào)整到現(xiàn)在的趨勢穩(wěn)定向上，投資者持續(xù)提高對公募REITs產(chǎn)品特性和權(quán)益屬性的認知。在制度建設(shè)和市場培育的不斷實踐中，中國公募REITs已經(jīng)踏上了行穩(wěn)致遠的高質(zhì)量發(fā)展之路。
不僅如此，在數(shù)量和發(fā)行人擴容之下，公募REITs的底層資產(chǎn)類型已拓展至八大類，除了傳統(tǒng)的保障性租賃住房、倉儲物流、交通基礎(chǔ)設(shè)施、園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施外，還陸續(xù)出現(xiàn)了能源基礎(chǔ)設(shè)施、生態(tài)環(huán)保、水利設(shè)施、消費基礎(chǔ)設(shè)施等。
與此同時，公募REITs的常態(tài)化發(fā)行持續(xù)得到政策支持。國家發(fā)展改革委新聞發(fā)言人金賢東近日在新聞發(fā)布會上表示，國家發(fā)展改革委將抓好促進民間投資政策措施落實，持續(xù)推動解決影響民間投資高質(zhì)量發(fā)展的制約瓶頸，千方百計激發(fā)民間投資活力和內(nèi)生動力。
“上下聯(lián)動”效應(yīng)明顯
券商中國記者發(fā)現(xiàn)，除了底層資產(chǎn)持續(xù)豐富外，公募RIETs的常態(tài)化大擴容還帶來了兩個新現(xiàn)象：一是基金公司和股東以及旗下專業(yè)子公司的聯(lián)動日益頻繁，“上下聯(lián)動”效應(yīng)明顯。二是公募RIETs基金經(jīng)理人數(shù)持續(xù)增長，逐漸成為有別于傳統(tǒng)基金經(jīng)理的一個“獨特”群體。
基金公司和子公司或股東的聯(lián)動，在近期上新的公募REITs中尤為明顯。以南方順豐倉儲物流REIT為例，該基金的專項計劃管理人南方資本管理有限公司，是基金管理人南方基金100%持股的子公司。匯添富九州通醫(yī)藥倉儲物流REIT的專項計劃管理人匯添富資本管理有限公司，同樣是匯添富基金100%持股的子公司。
此外，銀華紹興原水水利REIT的專項計劃管理人銀華長安資本管理（北京）有限公司，同樣是銀華基金旗下100%持股的子公司。博時津開產(chǎn)園REIT的專項計劃管理人博時資本管理有限公司，是博時基金旗下100%持股的子公司。此外，廣發(fā)成都高投產(chǎn)業(yè)園REIT的專項計劃管理人廣發(fā)證券資產(chǎn)管理（廣東）有限公司，是廣發(fā)基金大股東廣發(fā)證券100%持股的子公司。
根據(jù)Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計，截至9月27日全市場的公募REITs基金經(jīng)理人數(shù)達到了136人。他們個人管理的最大規(guī)模超過125億元，最小的8億元出頭。和傳統(tǒng)基金經(jīng)理相比，公募REITs基金經(jīng)理的從業(yè)軌跡打破了“賣方研究員—買方研究員—基金經(jīng)理助理—基金經(jīng)理”這一常規(guī)路徑。他們的過往工作經(jīng)歷主要集中在兩大方面：一是不動產(chǎn)基礎(chǔ)設(shè)施，以及底層資產(chǎn)對應(yīng)的相關(guān)領(lǐng)域；二是律所、券商投行、資產(chǎn)評級等證券化業(yè)務(wù)領(lǐng)域。基于不同的過往路徑，公募REITs基金經(jīng)理的分工也有所不同，常見的有運營基金經(jīng)理和投資基金經(jīng)理。
北方一位公募REIT基金經(jīng)理對券商中國記者表示，傳統(tǒng)的基金經(jīng)理基本屬于固收或權(quán)益范疇，但公募REITs基金經(jīng)理并不適合這個分類，這是由公募REITs的屬性決定的。REIT不僅是一只基金，更是一個資產(chǎn)運作平臺。從最初的募集發(fā)行開始，基金經(jīng)理會在很長時間內(nèi)和該項目深度綁定，不僅有上市交易，還會有一次擴募、二次擴募等環(huán)節(jié)，資產(chǎn)項目會越做越大。甚至隨著裝入的資產(chǎn)越來越多，REITs會成為一個行業(yè)資產(chǎn)組合的平臺。
