“滬廣深”三箭齊發(fā),業(yè)內(nèi)對樓市近期表現(xiàn)預估樂觀。
9月30日,也是國慶小長假節(jié)前的最后一個交易日,A股三大指數(shù)全線飄紅,上證指數(shù)漲8.06%,深證成指漲10.67%,創(chuàng)業(yè)板指漲15.36%,成交額達2.59萬億元,連續(xù)第四個交易日突破萬億元。
房地產(chǎn)板塊表現(xiàn)強勁,迎來集體大漲。A股的萬科A、金地集團、金融街、華僑城、綠地控股、陽光股份等14只個股開盤漲停,超20只漲幅超10%。
內(nèi)房股也在狂歡。截至收盤,佳兆業(yè)暴漲82.61%,融創(chuàng)中國上漲55.03%,合生創(chuàng)展、弘陽地產(chǎn)、富力地產(chǎn)、禹洲集體、合景泰富、中駿集體、寶龍地產(chǎn)、世茂集團、正榮地產(chǎn)、時代中國等漲幅均超20%。
廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為,股市大漲與房地產(chǎn)調(diào)控政策的變化密切相關,國家明確房地產(chǎn)要促進“止跌企穩(wěn)”,釋放出大方向上不允許房地產(chǎn)過快持續(xù)下跌的信號。
在他看來,隨著后續(xù)一攬子政策的密集出臺,市場認為熱點城市會企穩(wěn),從而帶動多個都市圈企穩(wěn),使得樓市大盤趨于穩(wěn)定。與此同時,前期過快下跌的房地產(chǎn)股票也將經(jīng)歷重新評估,經(jīng)歷估值修復的過程。
在地產(chǎn)股久違大漲的前夜,上海、廣州、深圳三個一線城市集體對樓市進行松綁。
調(diào)控的傳聞在幾天前就開始發(fā)酵,有市場消息稱,上海和深圳計劃取消現(xiàn)有的住房購買限制,以激發(fā)住房消費需求,提振房地產(chǎn)市場。
隨后到來的是相關部門的表態(tài)。
9月26日,中央政治局會議明確,要回應群眾關切,調(diào)整住房限購政策。
9月29日,住房城鄉(xiāng)建設部召開黨組會議,強調(diào)要指導各地有效落實存量政策,加力推動增量政策落地見效。要回應群眾關切,支持城市特別是一線城市用好房地產(chǎn)市場調(diào)控自主權,因城施策調(diào)整住房限購政策。
當晚,“滬廣深”三箭齊發(fā)。值得注意的是,雖然三城新政均指向松綁,但力度和具體政策卻不盡相同。
廣州全市放開限購
廣州此次政策力度最大,成為首個全面取消限購的一線城市。
本次限購政策調(diào)整后,廣州市戶籍、非戶籍居民家庭和單身人士在廣州市范圍內(nèi)購買住房的,不再審核購房資格,不再限制購房套數(shù)。
此前,廣州放開限購的范圍,只針對全市120平方米以上戶型以及黃埔、番禺、花都、從化、增城五區(qū)。隨后,南沙官宣全區(qū)購買商品住房不再審核購房資格。現(xiàn)在,廣州直接取消限購政策,在一線城市中率先全面放開。
回顧廣州限購松動路徑發(fā)現(xiàn),基本可概括為“小步快跑、逐步收縮”,即先放開外圍區(qū)域,然后放開120平方米以上,先收縮非戶籍要求的社保年限,再全部退出。
在李宇嘉看來,廣州的城市能級、行政地位相對北上深要低一些,城市對資金、投資需求的吸引力,也弱于北上深,廣州松綁限購的影響,無論在預期上,還是輿論上,還是實際的效果顯現(xiàn)上,都相比北上深要小一些。
事實上,經(jīng)過2023年底和2024年初兩次限購政策松綁,廣州的限購政策已相對寬松,限購區(qū)域大幅收窄,僅留中心區(qū)和南沙;限購人群僅留非戶籍群體,繳納社保6個月后,也可享受戶籍待遇;限購房屋類型上,僅限120平方米以下,退出限購的影響也比北上深要小。因此,在“止跌反彈”的新要求下,廣州發(fā)揮核心城市的基本盤作用,帶動作用,完全退出限購在情理之中。
對于新政影響,李宇嘉表示,結合廣州自身優(yōu)勢、存量房貸利率下調(diào),以及近期土地市場熱度升高,預計10月份的商品房交易量一定比9月更好,為四季度樓市企穩(wěn)打下基礎。
廣州出臺新政后,深圳也接踵而至,不同于前者全面取消限購,深圳選擇對部分區(qū)域取消限購。
深圳全面取消限售
深圳的限購政策調(diào)整分為幾個方面:
一是本市戶籍居民方面,在原本市戶籍居民家庭限購2套住房、本市戶籍成年單身人士(含離異)限購1套住房的政策基礎上,在鹽田區(qū)、寶安區(qū)(不含新安街道、西鄉(xiāng)街道)、龍崗區(qū)、龍華區(qū)、坪山區(qū)、光明區(qū)、大鵬新區(qū)范圍內(nèi),可再購買1套住房。
二是在非本市戶籍居民家庭及成年單身人士購房方面,深圳仍然限購1套住房,但是分區(qū)調(diào)整了社保年限的限制。其中,在福田區(qū)、羅湖區(qū)、南山區(qū)和寶安區(qū)新安街道、西鄉(xiāng)街道范圍內(nèi)購買住房,需提供購房之日前1年在本市連續(xù)繳納個人所得稅或社會保險證明。
三是在鹽田區(qū)、寶安區(qū)(不含新安街道、西鄉(xiāng)街道)、龍崗區(qū)、龍華區(qū)、坪山區(qū)、光明區(qū)、大鵬新區(qū)范圍內(nèi)購買住房,無需提供個人所得稅或社會保險證明。
上述情況基本可概括為:深籍在原有2套房的基礎上,可在非核心區(qū)域再購買一套;非深籍限購1套,核心區(qū)域買房社保由3年降至1年,非核心區(qū)域不要社保。
深圳此次還取消了限售:商品住房和商務公寓取得不動產(chǎn)權登記證書后可上市交易,個人住房轉讓增值稅征免年限由5年調(diào)整到2年。
不僅如此,個人住房貸款政策也迎來優(yōu)化,首套房首付調(diào)為15%,二套房首付20%,取消利率下限。
在李宇嘉看來,此次深圳限貸、限購政策松動的幅度都比較大,特別是外圍買房無需社保、增值稅免征七“5改2”,二套房首付下降10個百分點至20%。主要原因在于,一方面深圳樓市下跌幅度大,已經(jīng)進入到負反饋的自我循環(huán);另一方面,近十年來深圳流入人口是國內(nèi)最多的,其中年輕人較多,而且房地產(chǎn)發(fā)展較早,導致?lián)Q房人群規(guī)模較大,剛需和改善性需求很強,很多需求此前卡在首付、月供方面,此次限貸松綁,能極大地降低購房貸款的門檻和交易意愿。
“滬七條”重磅登場
打響此輪一線城市松綁第一槍的是上海。
作為近來少有的優(yōu)質堅挺市場,上海的政策備受各方關注。雖未如傳聞般全面解除限購,但此番“滬七條”調(diào)控核心和力度之重依然釋放出上海提振市場、激發(fā)住房需求的態(tài)度。
此次上海對限購政策進行優(yōu)化,一方面縮短非滬籍居民購買外環(huán)外住房所需繳納社保或個稅年限,從此前的“購房之日前連續(xù)繳納滿3年及以上”調(diào)減為“購房之日前連續(xù)繳納滿1年及以上”。
另一方面,對持《上海市居住證》且積分達到標準分值、在上海市繳納社會保險或個人所得稅滿3年及以上的非上海市戶籍居民家庭,在購買住房套數(shù)方面享受滬籍居民家庭的購房待遇。
同時,在自貿(mào)區(qū)臨港新片區(qū)實施更加差異化的購房政策,對在新片區(qū)工作、存在職住分離的群體,在執(zhí)行現(xiàn)有住房限購政策的基礎上,可在新片區(qū)增購1套住房。
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴躍進表示:“社保繳納年限壓縮帶來兩個積極效應。一是降低社保繳納成本和購房資格等候時間。此舉有助于加快在上海的非滬籍居民購房資格的滿足,尤其是最近幾年新進入上海就業(yè)的人群,將更快獲得購房資格。二是提振購房信心和激活購房潛力,持續(xù)加快‘來滬工作-繳納社保-購房安家’的節(jié)奏。”
有行業(yè)人士測算,僅社保年限3年改1年就將釋放213萬張“房票”,而非滬籍居住證標準分+社保滿3年相當于釋放117萬份購房名額。
上海中原地產(chǎn)資深分析師盧文曦解讀稱,此次政策還照顧到部分改善群體。上海居住證滿3年且積分達到分值的居民家庭可以享受滬籍居民家庭購房待遇,對于非滬籍家庭而言,就意味著可以多買1套房子。加之當前的信貸政策相當友好,有利于激發(fā)這部分客群的購買欲。
在首付比例下調(diào)方面,上海本次政策也作出詳細規(guī)定,顯著降低購房門檻和首付成本。
具體來看,首套房最低首付款比例降為15%,二套房降為25%;實行差異化政策區(qū)域的則降為20%。住房公積金二套房貸最低首付款比例相應調(diào)整。
為降低住房交易稅收成本,上海一方面將調(diào)整增值稅征免年限,個人對外銷售住房增值稅征免年限從5年調(diào)整為2年;此外還將按照國家工作部署,及時取消普通住房標準和非普通住房標準,減少住房交易成本。此前,上海普通住宅交易需要繳納房款1.5%的契稅,而非普通住宅契稅比例則為3%。
嚴躍進表示,此次上海明確取消普通住房標準政策,和此前北京“適時取消普通住宅和非普通住宅標準”的導向一致,意味著“普通住房”一詞退出了歷史舞臺。同時,調(diào)整增值稅征免年限,將個人對外銷售住房增值稅征免年限從5年調(diào)整為2年。此次政策調(diào)整更好支持了改善型住房需求,結合普通住宅標準退出的情況,將發(fā)揮較好的減負效應。
新政之下,盧文曦對近期樓市預判樂觀:“最近幾天市場氛圍相當好,管理層高頻次釋放積極信號,資本市場一改前期低迷,地產(chǎn)股出現(xiàn)漲停潮,樂觀情緒又開始回歸。進一步優(yōu)化的政策會釋放較多市場需求,一部分已經(jīng)處于談判中的客戶這周末已經(jīng)加速做決策的步伐,周末成交訂單數(shù)量明顯增加。”
他認為,國慶假期“黃金周”的樓市表現(xiàn)值得市場期待,10月樓市交易量也有望止跌企穩(wěn),四季度成交量有望走出翹尾行情。
《國際金融報》記者據(jù)此向上海多個在售項目處了解,大多項目方表示,今日市場尚無明顯反饋,但正在積極備戰(zhàn)國慶黃金周,相信屆時市場熱度會有起溫。
也有項目已經(jīng)感受到新政出臺的力度。
截至9月30日上午11時20分,位于上海嘉定新城板塊的金地嘉峯匯新增認購16套。金地集團上海公司的工作人員介紹,這些認購量主要來自前期積累的客戶,他們有些處于猶豫期,被政策改善預期,縮短了決策時間,才出現(xiàn)突擊認購的情況。截至15時,認購量又增至18套。