中國基金報
天心
2024-10-30 14:02
公積金貸款利率調整還要更快些
“沒想到有一天阻止房貸利率下滑的，是公積金。”
正在辦理房貸的林默如此感嘆。幾天前，一位同樣辦理房貸的廣州朋友告訴他，自己的商貸利率談到了2.63%，比5年以上公積金利率2.85%還要低出不少。但沒等林默羨慕多久，銀行客戶經(jīng)理轉頭就告訴朋友這個利率“辦不了了”。
中國新聞周刊了解到，近期有多家廣州銀行接到通知，目前首套房商貸利率不得低于2.85%的公積金貸款利率，這直接導致了部分地區(qū)出現(xiàn)房貸利率的“反彈”現(xiàn)象。
房貸利率“逆勢上漲”背后，壓力給到了公積金。當罕見的“利率倒掛”開始出現(xiàn)，房貸利率還能再降低嗎？
房貸利率降到2字頭
光大銀行金融市場部宏觀研究員周茂華對中國新聞周刊介紹，住房貸款主要有商業(yè)貸款（簡稱“商貸”）與公積金貸款兩種方式，二者的調節(jié)模式是不同的。
商貸利率定價方式采取“LPR（貸款市場報價利率）+加點”的形式；公積金貸款利率根據(jù)基準利率來進行調整，不隨LPR變動。
“相比于商貸，公積金貸款額度有限，審批受各地政策差異影響。從公積金貸款政策優(yōu)惠、信用等角度看，一般情況商業(yè)房貸利率要高于公積金房貸利率。”周茂華說道。
《全國住房公積金2023年年度報告》顯示，2023年住房公積金在助力繳存人安居宜居方面發(fā)揮了更大作用，有效減輕繳存人購房支出壓力。具體數(shù)據(jù)顯示，全年住房公積金提取人數(shù)7620.10萬人，占實繳職工人數(shù)的43.66%；提取額26562.71億元，比上年增長24.34%。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉告訴中國新聞周刊，低利率是公積金貸款的優(yōu)勢，此前公積金貸款利率和商貸利率大概有兩個百分點的“利差”。
而隨著2024年以來LPR不斷下降，這一情況正在改變。
10月21日，央行宣布5年期以上LPR下降25個基點至3.6%，堪稱有史以來最大幅度的降息；2024年以來，5年期以上LPR共計下調三次，共調降60個基點，由年初的4.2%降至3.6%。
寬松樓市政策下，商貸利率全面跟隨LPR下調，“破3進2”成為普遍現(xiàn)象。目前除北京、上海、深圳以及少部分二線城市外，很多城市的首套房貸利率步入“2字頭”。
按照計算，東莞、蘇州首套商貸利率調整后已低至2.7%。此外，南京、青島、杭州和長沙等地，首套商貸利率最低值均為2.9%。
對比之下，目前各地首套個人住房公積金貸款2024年以來僅調整一次，其利率5年以上基本是2.85%。
正是不同步的調整，使房貸利率出現(xiàn)了明顯的“倒掛”。
對于低于2.85%的商貸利率，周茂華認為有兩方面原因，“主要是國內房地產(chǎn)貸款下限取消，各地因城施策，根據(jù)區(qū)域房地產(chǎn)市場與自身經(jīng)營狀況合理確定個人住房貸款利率下限；同樣也不排除此前房貸利率定價相對較高，隨著房貸利率下行取消，在市場競爭加劇情況下，部分銀行房貸利率出現(xiàn)較大幅度調降情況”。
中國新聞周刊關注到，隨著銀行爭搶房貸，一些城市房地產(chǎn)貸款下限取消后，部分銀行的優(yōu)惠甚至能達到85—100個基點。在最新的LPR下調之前，廣州有銀行就已經(jīng)推出了2.85%左右的貸款，例如廣州匯豐銀行優(yōu)質客戶如果申請額度達到400萬元以上，利率最低可以降至2.9%。
不過這類現(xiàn)象也引發(fā)了監(jiān)管部門的注意，因而部分地方的銀行收到了“商業(yè)貸款利率不能低于公積金貸款利率”的通知。
公積金利率不合算了？
為何商貸利率不得高于公積金利率？這要從住房公積金的定位說起。
甘肅酒泉市住房公積金管理中心此前發(fā)文科普公積金貸款和商業(yè)貸款的區(qū)別指出，公積金貸款是一種政策性貸款，不以營利為目的，由政府設立住房公積金管理中心負責管理。
安徽蕪湖市住房公積金管理中心也在“為什么要建立住房公積金制度”的政策問答中解讀，住房公積金制度的意義主要體現(xiàn)在三個方面：一是住房公積金制度籌集了長期穩(wěn)定的政策性住房資金，促進了政策性住房金融體系的建立；二是住房公積金制度是改革住房分配制度，把住房實物分配轉變?yōu)樨泿殴べY分配的重要手段之一；三是住房公積金作為一種政策性、定向使用的個人住房儲金，建立了職工自我保障機制，購房時還能享受政策性貸款的利率優(yōu)惠。
換句話說，住房公積金貸款要長期穩(wěn)定地發(fā)揮住有所居的作用，因此保持與商業(yè)貸款之間的利差是有一定必要的。
更重要的是，如果長期存在商貸利率與公積金利率倒掛的情況，公積金的資金池可能會面臨流動性風險。
“不僅是公積金貸款普惠性金融的屬性有所削弱，倒掛還會導致公積金存在底層邏輯發(fā)生動搖。如果公積金貸款失去優(yōu)勢，購房者轉向商貸，不僅直接影響住房公積金的繳存金額，還會引起轉貸、提前還貸的現(xiàn)象。甚至影響一些人繳納公積金的積極性，嚴重時可能導致賬戶資金出現(xiàn)問題，產(chǎn)生流動性風險。”李宇嘉解釋。
這樣的擔心并不多余。在過去，由于額度有限，購房者往往采取“公積金+商貸”的組合貸款形式，不少購房者苦于公積金貸款額度有限，不能享受比商貸更低、更穩(wěn)定的利率條件。
但在商貸與公積金貸款利差急劇縮小的情況下，房貸邏輯變了。對于首次購房者而言，選擇商業(yè)貸款反而比公積金貸款更加“實惠”，且省去了組合貸所需要的時間。
在北京工作的陳曦，10月初剛剛購買了一套位于中關村附近的房子，這也是她個人的首套住房。10月23日，她前往某銀行辦理購房貸款，她原本計劃辦理組合貸，即商貸+公積金貸。但銀行工作人員建議她直接辦理全額商貸，理由是目前商貸利率是3.15%，公積金貸款利率是3.1%，差距不大，而且未來商貸利率還有下調可能；此外辦理公積金貸款還有首付比例不低于20%的門檻，而商貸只需要首付比例超過15%即可。最終，陳曦聽從了這一建議。
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴躍進分析，從倒掛情況看，目前部分城市首套房的房貸利率接近2.85%的公積金利率，若持續(xù)降息，公積金貸款的低利率、低成本已經(jīng)在部分城市失去優(yōu)勢。
當然，公積金貸款穩(wěn)定的優(yōu)勢仍然存在。林默猶豫之處在于，兜底作用下，公積金貸款相對較低的利率可以保持30年，商貸利率仍然要在未來不確定的經(jīng)濟周期中面臨一定波動。
嚴躍進也指出，如果商貸利率低于公積金貸款利率，應該會附帶很多條件，包括貸款數(shù)額、客戶資質等，也不排除一些銀行為了吸引客戶宣傳商貸利率低于公積金貸款利率，真正做到低利率會提出一些門檻要求。
房貸利率還能更低嗎？
站在上述角度，公積金利率一定程度上決定了房貸利率的“下限”，這或“限制”了房貸利率的進一步下降。
拉長時間來看，2015年之前公積金利率變動較為頻繁，而自2019年以來，5年期以上公積金貸款利率僅調降2次共40個基點，對比之下同期5年期以上LPR已累計調降125個基點。與商貸相比，公積金貸款的利率下調幅度相對較小，且頻率較低。
有網(wǎng)友感嘆，公積金利率就不能跟商貸利率一樣一年也調整三次嗎？
問題在于，公積金利率的調整窗口并不與LPR掛鉤。況且，公積金貸款利率的調整涉及多個環(huán)節(jié)。《住房公積金管理條例》中明確了“住房公積金管理委員會決策、住房公積金管理中心運作、銀行專戶存儲、財政監(jiān)督”的住房公積金管理原則。
不僅如此，還要考慮公積金管理中心的資金狀況、政策導向以及市場利率走勢等，并兼顧公積金管理中心的運營成本和風險控制。全國的公積金由分布在各個地級市、縣的公積金中心自行管理、因城施策，彼此不通，資金無法統(tǒng)一運營。
如何更好適應低利率的市場環(huán)境，成為公積金利率變化的關鍵。在多位受訪專家看來，隨著房貸利率進一步下探，公積金利率根據(jù)市場走勢下調已經(jīng)成為大勢所趨。
嚴躍進告訴中國新聞周刊，保障公積金貸款利率的相對低點，有一定維持市場環(huán)境穩(wěn)定的作用。大方向來看，公積金利率進一步下調的幅度，應該與商業(yè)銀行貸款下調幅度總體吻合。在公積金使用機制方面，也應該督促建立靈活的調整機制、優(yōu)化審批流程、加強協(xié)調作用，來更好發(fā)揮其惠民初衷。
在李宇嘉看來，下一步需要下調公積金存款利率，來驅動公積金貸款利率下調，從而保持和商業(yè)性貸款利率至少一個百分點的差距。
“住房公積金貸款的本質不是賺錢，是為購房者減負。應發(fā)揮其保障優(yōu)勢隨市而動，及時調整利率。還應進一步優(yōu)化公積金業(yè)務管理模式，提高公積金貸款效率并保障公積金管理機構合理的利潤水平，讓更多購房者、租房者都能從中獲益。”李宇嘉進一步指出。
更重要的是，按照LPR加點的定價策略，商貸利率或將進一步降低。
東方金誠預計，著眼于促進房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，提振經(jīng)濟增長動能，帶動物價水平溫和回升，2025年LPR報價或還有一定下調空間。
周茂華持相似觀點。他認為，本次房貸利率下調，疊加此前穩(wěn)樓市政策累積效應釋放，將大大有助于房地產(chǎn)復蘇，“未來LPR仍有調降空間”。
存量房貸利率降低已經(jīng)落地，LPR下調也“箭在弦上”，公積金貸款利率的調整還會遠嗎？
參考資料：
《公積金貸款利率調整步伐不妨再快些》，2024-10-25，新京報
《新一輪LPR下調后多地房貸利率步入“2”時代，廣州、東莞首套房商貸下限將低于公積金利率》，2024-10-21，財聯(lián)社
