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自11月1日起，存量房貸利率與全國新發(fā)放房貸利率偏離達(dá)到一定幅度時(shí)，借款人可與銀行自主協(xié)商、動(dòng)態(tài)調(diào)整存量房貸利率

合同約定為浮動(dòng)利率的，房貸借款人可與銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)協(xié)商約定重定價(jià)周期

◎記者 張瓊斯

事關(guān)房貸利率，又有重要新變化。10月31日，工行、農(nóng)行、中行、建行、交行、郵儲銀行、招商銀行等銀行公告，將完善存量個(gè)人住房貸款利率定價(jià)機(jī)制，同時(shí)明確了重定價(jià)周期調(diào)整安排。記者從市場利率定價(jià)自律機(jī)制獲悉，其他股份制商業(yè)銀行和地方法人銀行的類似公告也將于近日發(fā)布。

這是落實(shí)中國人民銀行公告〔2024〕第11號（下稱“公告”）的舉措。根據(jù)公告，自11月1日起，存量房貸利率與全國新發(fā)放房貸利率偏離達(dá)到一定幅度時(shí)，借款人可與銀行自主協(xié)商、動(dòng)態(tài)調(diào)整存量房貸利率。此外，自11月1日起，合同約定為浮動(dòng)利率的，房貸借款人可與銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)協(xié)商約定重定價(jià)周期。

專家認(rèn)為，完善存量個(gè)人住房貸款利率定價(jià)機(jī)制，有望從根本上解決新老房貸利差問題。未來，居民購房后的存量房貸利率調(diào)整將更加靈活，有助于減輕居民還款壓力，穩(wěn)定市場預(yù)期，促進(jìn)購房需求進(jìn)一步釋放。

完善存量個(gè)人住房貸款利率定價(jià)機(jī)制

“房貸合同期限普遍較長，固定的加點(diǎn)幅度無法反映借款人信用、市場供需等因素變化，一旦市場形勢發(fā)生轉(zhuǎn)變，容易造成新老房貸利差擴(kuò)大。”專家表示，需要優(yōu)化制度設(shè)計(jì)，促進(jìn)商業(yè)銀行和借款人以適當(dāng)方式變更合同。

專家認(rèn)為，本次完善存量個(gè)人住房貸款利率定價(jià)機(jī)制，既治標(biāo)又治本，有望從根本上解決新老房貸利差問題，建立存量房貸利率漸進(jìn)有序調(diào)整的長效機(jī)制。

“在新機(jī)制下，不需要等到新老房貸利差積累較大后再由商業(yè)銀行批量調(diào)整，能夠漸進(jìn)有序緩釋矛盾。”專家表示。

記者從商業(yè)銀行獲悉，為兼顧合理讓利與可持續(xù)性經(jīng)營，商業(yè)銀行經(jīng)過測算，將該偏離幅度約定為30個(gè)基點(diǎn)（BP）。

比如，中國銀行公告，如果客戶的房貸LPR（貸款市場報(bào)價(jià)利率）加點(diǎn)值，高于全國新發(fā)放房貸利率平均加點(diǎn)值加30BP的，客戶可向其申請調(diào)整LPR加點(diǎn)值。

“偏離幅度的設(shè)定是調(diào)整規(guī)則的關(guān)鍵內(nèi)容。”專家表示，偏離幅度如果設(shè)定過大，借款人心理有落差，可能增加提前還貸的規(guī)模，不利于建立存量房貸利率漸進(jìn)有序調(diào)整的長效機(jī)制。偏離幅度如果設(shè)定過小，可能造成頻繁重置合同，超出銀行業(yè)務(wù)承受能力，借款人也難以及時(shí)享受到優(yōu)惠。

具體調(diào)整規(guī)則為，以中國人民銀行最新發(fā)布的全國新發(fā)放房貸平均利率所對應(yīng)的加點(diǎn)幅度加30BP為門檻值，如果存量房貸的加點(diǎn)幅度高于門檻值，則可與銀行協(xié)商調(diào)整為門檻值。對應(yīng)的加點(diǎn)幅度為中國人民銀行最新發(fā)布的全國新發(fā)放房貸利率減去對應(yīng)季度的5年期以上LPR均值。

中國人民銀行在其官網(wǎng)的“利率政策”欄目中，于每年1月、4月、7月、10月末公布上一季度全國新發(fā)放房貸利率水平，供銀行和借款人參考。

例如，中國人民銀行官網(wǎng)公布的2024年第三季度全國新發(fā)放個(gè)人房貸加權(quán)平均利率為3.33%，當(dāng)季度5年期以上LPR均值為3.85%，則對應(yīng)的加點(diǎn)幅度為-52BP（3.33%-3.85%），調(diào)整門檻為-22BP（-52BP+30BP），也就是所有加點(diǎn)幅度高于-22BP的存量房貸借款人，可與銀行協(xié)商，將加點(diǎn)幅度調(diào)整至-22BP。

“考慮到10月25日絕大多數(shù)借款人的加點(diǎn)幅度已經(jīng)批量調(diào)整至-30BP，預(yù)計(jì)2024年第四季度絕大多數(shù)借款人無需調(diào)整加點(diǎn)幅度。”專家表示。

中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜表示，存量個(gè)人住房貸款利率定價(jià)機(jī)制進(jìn)一步完善后，居民購房后的存量房貸利率調(diào)整將更加靈活。當(dāng)存量房貸利率明顯偏高時(shí)，存量房貸借款人可以更快調(diào)整房貸利率，有助于穩(wěn)定市場預(yù)期，也有助于促進(jìn)購房需求的釋放。

已經(jīng)基本完成對存量房貸利率的批量調(diào)整

目前，我國已經(jīng)基本完成對存量房貸利率的批量調(diào)整。記者從央行獲悉，初步統(tǒng)計(jì)，截至10月28日，21家全國性銀行已完成批量調(diào)整，共計(jì)5366.7萬筆、25.2萬億元存量房貸利率完成下調(diào)，各地方法人銀行也在10月31日完成批量調(diào)整。

專家表示，未來一段時(shí)間，如果政策利率保持穩(wěn)定，預(yù)計(jì)新發(fā)放房貸利率保持穩(wěn)定，存量房貸利率將無需再進(jìn)行調(diào)整。如果新發(fā)放房貸利率加點(diǎn)幅度進(jìn)一步下降，存量房貸利率也會跟隨下行，銀行會綜合考慮吸儲和經(jīng)營成本等因素合理確定新發(fā)放房貸利率。

“本輪批量調(diào)整后，存量房貸利率降至3.3%，如果存量房貸與新發(fā)放房貸利率差異大于30BP，將推動(dòng)存量房貸利率下調(diào)。因此，預(yù)計(jì)銀行會較少發(fā)放利率低于3%的房貸，新發(fā)放房貸與存量房貸的利差也將保持總體穩(wěn)定。”專家表示。

房貸重定價(jià)周期可選擇3個(gè)月、半年或一年

根據(jù)公告，自11月1日起，合同約定為浮動(dòng)利率的，商業(yè)性個(gè)人住房貸款借款人可與銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)協(xié)商約定重定價(jià)周期。

重定價(jià)周期是指浮動(dòng)利率貸款合同中，利率跟隨定價(jià)基準(zhǔn)調(diào)整的時(shí)間間隔。在利率重定價(jià)日，定價(jià)基準(zhǔn)會調(diào)整為最近一個(gè)月LPR所對應(yīng)的數(shù)值。公告取消了對個(gè)人住房貸款重定價(jià)周期最短為一年的行政性限制。

記者梳理商業(yè)銀行公告發(fā)現(xiàn)，大多數(shù)銀行提供的重定價(jià)周期共三個(gè)選項(xiàng)：3個(gè)月、半年、一年。

“重定價(jià)周期為3個(gè)月的，每年重定價(jià)4次；重定價(jià)周期為半年的，每年重定價(jià)2次；重定價(jià)周期為一年的，每年重定價(jià)1次。需要注意的是，大多數(shù)銀行規(guī)定，存量房貸借款人在整個(gè)貸款存續(xù)期內(nèi)，重定價(jià)周期只能調(diào)整一次，不能多次調(diào)整。”專家表示。

專家稱，房貸合同期限普遍較長，部分期限達(dá)到30年，從整個(gè)貸款周期看，重定價(jià)周期長短對借款人的影響是中性的。

“在LPR下行周期內(nèi)，重定價(jià)周期越短，借款人可越早享受降息紅利。如果未來經(jīng)濟(jì)形勢好轉(zhuǎn)，政策利率和LPR進(jìn)入上行通道，在利率上行周期內(nèi)，重定價(jià)周期越短，借款人也會以更快速度適用較高的利率，更早承受加息負(fù)擔(dān)，重定價(jià)周期只能調(diào)整一次，借款人要綜合考慮自身情況審慎決策，用好這一次選擇的權(quán)利。”專家表示。

東方金誠首席宏觀分析師王青認(rèn)為，考慮到房貸期限普遍較長，LPR可能要經(jīng)歷幾輪上行及下行波動(dòng)，因此三個(gè)重定價(jià)周期對借款人來說差別不大。不過，對于存續(xù)期較短的房貸，鑒于接下來利率還有下行趨勢，選擇較短周期更為有利，這樣就能更早更多地享受到利率下調(diào)帶來的優(yōu)惠。