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周樂
2024-09-02 07:29
近日，“房屋養(yǎng)老金”被再次提及，引發(fā)網(wǎng)友關(guān)注。房屋養(yǎng)老金制度是什么？房屋養(yǎng)老金是變相的房產(chǎn)稅？房屋養(yǎng)老金老百姓要直接出錢嗎？專家解讀↓
房屋養(yǎng)老金制度是什么？
8月23日，在國務(wù)院新聞辦公室舉行的“推動高質(zhì)量發(fā)展”系列主題新聞發(fā)布會上，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長董建國表示，研究建立房屋體檢、房屋養(yǎng)老金、房屋保險這三項制度，構(gòu)建全生命周期的房屋安全管理長效機制，上海等22個城市目前正在開展試點。
“特別說一下房屋養(yǎng)老金，個人賬戶通過繳納住宅專項維修資金已經(jīng)有了，試點的重點是政府把公共賬戶建立起來。”董建國補充道。
其中，房屋養(yǎng)老金制度備受關(guān)注。從公開信息來看，目前，國內(nèi)關(guān)于房屋養(yǎng)老金還沒有統(tǒng)一的定義。
中央財經(jīng)大學教授、法學院院長尹飛發(fā)文表示，房屋與普通商品相比，其生命周期較為漫長。在這個過程中，為了保障房屋安全與正常使用，必然會出現(xiàn)房屋及其附屬設(shè)施設(shè)備的保養(yǎng)、維護、維修乃至更換、重建的費用。這類費用，就可以稱作“房屋養(yǎng)老金”。目前制度設(shè)計中涉及的房屋養(yǎng)老金，僅限于城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)、以區(qū)分建筑物形式存在的住房。
有觀點認為，房屋養(yǎng)老金是沖著“老破小”來收的，并發(fā)布“老破小趕快賣”等言論。
對此，尹飛表示，房屋養(yǎng)老金制度并非針對“老破小”。通俗理解，房屋養(yǎng)老金包括個人賬戶和公共賬戶。其中，個人賬戶即現(xiàn)行的住房專項維修資金；建立公共賬戶是目前這項制度要解決的重點。
尹飛表示，舉例而言，小區(qū)電梯等共有部分壞了就使用個人賬戶即住宅專項維修資金；但如地震之后需要對相關(guān)區(qū)域里的房屋進行檢測，或者某樓盤出現(xiàn)涉及人民群眾生命財產(chǎn)安全的重大隱患或者說涉及公共安全，這部分資金就需要公共賬戶來出。
“從出發(fā)點來說，房屋養(yǎng)老金的核心是通過設(shè)立公共賬戶，使用公共資金來解決涉及公共安全的問題。”尹飛說。
業(yè)主需要掏錢嗎？
房屋養(yǎng)老金消息一出，就有網(wǎng)友提問：設(shè)立房屋養(yǎng)老金，業(yè)主是不是又要掏錢了？
尹飛表示，這次建立的房屋養(yǎng)老金制度，主要是使用公共資金、建立房屋養(yǎng)老金公共賬戶。目前，房屋養(yǎng)老金公共賬戶的款項來自公共資金，按照“不增加個人負擔，不減損個人權(quán)益”的原則，由地方政府探索資金籌集渠道。因此，此次建立的房屋養(yǎng)老金公共賬戶不會加重業(yè)主負擔。
房屋養(yǎng)老金需要個人承擔的，也就是個人賬戶部分，實際上就是現(xiàn)行的住房專項維修資金，這部分款項，依據(jù)《中華人民共和國民法典》本應(yīng)由業(yè)主承擔；按照目前的制度設(shè)計，在購買商品房或者房改房時業(yè)主就已經(jīng)預(yù)繳過。其主要用于保修期滿后住宅共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的保養(yǎng)、維修和更新、改造。此次房屋養(yǎng)老金制度建設(shè)的重點是公共賬戶。
上海市房地產(chǎn)科學研究院院長、研究員嚴榮的觀點也表明，當前研究建立房屋養(yǎng)老金公共賬戶，并不需要老百姓直接出錢。
那么，公共資金錢從哪里來？上海市房地產(chǎn)科學研究院嚴榮、郝艷婷、郭戈發(fā)布的《我國房屋養(yǎng)老金制度：背景與框架》顯示，公共賬戶資金是以保障社會公共安全和房屋基本安全的資金，用于房屋定期體檢以及個人賬戶資金適用范圍以外部分影響公共安全的維修，具有社會共濟作用。由財政資金出資，以國有土地出讓收入、中央財政城鎮(zhèn)保障性安居工程補助資金（老舊小區(qū)更新改造資金）、地方財政補助資金為主，其他房地產(chǎn)相關(guān)稅收為輔。其中，土地出讓收入作為房屋養(yǎng)老金主要資金來源有兩個路徑考慮：一是直接在現(xiàn)有的土地出讓凈收益中增加房屋養(yǎng)老金資金支出科目。二是在大的支出科目中規(guī)定計提不少于2%的房屋養(yǎng)老資金。同時，老舊小區(qū)改造資金補充到公共賬戶，既能兼顧按需立項，同時也有利于更新成果的后期維護。
房屋養(yǎng)老金是變相的房產(chǎn)稅嗎？
對此，市場上還有“加強版房產(chǎn)稅來了”“建立房屋體檢、房屋養(yǎng)老金、房屋保險制度是換個說法的房產(chǎn)稅”“無免征額、見房就收”等說法。
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴躍進表示，房屋養(yǎng)老金不是房產(chǎn)稅，目前一些“房屋養(yǎng)老金是變相的房產(chǎn)稅”的說法是誤導(dǎo)的，也是錯誤的，更是不負責任的。房屋養(yǎng)老金由個人賬戶和公共賬戶組成。其中個人的賬戶通過繳納住宅專項維修基金已經(jīng)建立起來，而公共賬戶是后續(xù)會加快建立的，是政府自己籌資的，不需要個人出資。
中國社科院研究員、中國城市經(jīng)濟學會房地產(chǎn)專委會主任王業(yè)強也表示，房產(chǎn)稅是財產(chǎn)稅，是居民持有房屋不動產(chǎn)而需要上繳國家的稅收。房屋養(yǎng)老金則是為房屋未來維護和修繕而設(shè)立的資金歸集賬戶。二者性質(zhì)上有本質(zhì)不同。房產(chǎn)稅是國家為了支持城市建設(shè)和公共服務(wù)而征收的，與小區(qū)內(nèi)的綠化和公共區(qū)域關(guān)系不大。而房屋養(yǎng)老金則是為了確保居民住房保持良好狀態(tài)，能夠抵御時間的侵蝕而設(shè)立的一項制度。
已經(jīng)有了專項維修基金
為什么還要房屋養(yǎng)老金？
我國關(guān)于住宅的維修、更新、改造，實際上已有一項固有“資金池”——住宅專項維修資金。
據(jù)住建部《住宅專項維修資金管理辦法》的規(guī)定，房屋專項維修資金是專項用于房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、更新和改造的資金。這筆資金，通常在居民購房時便已繳納，從2004年開始，住宅專項維修資金已是辦理房屋產(chǎn)權(quán)證時必須繳納的費用。
上海市房地產(chǎn)科學研究院一份報告指出，目前，全國住宅專項維修資金結(jié)余超過1萬億元，上海、北京、杭州等城市結(jié)余超過百億元。從《中華人民共和國物權(quán)法》《中華人民共和國民法典》看，住宅小區(qū)專項維修資金屬于業(yè)主，應(yīng)由業(yè)主委員會進行管理，但各小區(qū)情況不一，目前基本上由政府部門進行“代管”。
那么，已經(jīng)有了專項維修基金，為什么還要房屋養(yǎng)老金？
中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜指出，當前我國針對房屋公共部位、公用設(shè)施設(shè)備的維護和改造主要使用的是住宅專項維修資金，由于我國住宅專項維修資金一般來源于業(yè)主自行繳納，整體資金體量有限，而我國房地產(chǎn)市場逐漸進入存量時代，截至2022年底，中國城鎮(zhèn)既有房屋中建成年份超30年房屋占比接近20%，需要維護、改造的老舊房屋占比快速提升。
王業(yè)強提到，現(xiàn)有的住宅專項維修資金，主要是針對房屋共有部分、公用設(shè)施設(shè)備的維護和改造。受我國過去快速城鎮(zhèn)化的影響，大量外來人口涌入城市，導(dǎo)致高層和超高層建筑成為主要居住形式，這些建筑經(jīng)過一定年限后會面臨各種老化問題。如房屋結(jié)構(gòu)安全隱患、設(shè)施設(shè)備銹蝕老化、屋面滲漏、外墻脫落等，如果不及時進行維護和修繕，這些建筑可能逐漸變成危房，威脅居民安全。
現(xiàn)行的住宅專項維修資金是由業(yè)主自行繳納，整體資金量有限、提取效率低、使用效率不均，現(xiàn)有住宅專項維修資金不能滿足房屋“應(yīng)修盡修”問題，而且這些改造多集中于基礎(chǔ)設(shè)施的更新，對房屋本體的維修和養(yǎng)護關(guān)注不足，也難以解決存量時代大規(guī)模的城市更新和老舊小區(qū)改造問題，尤其是現(xiàn)階段老舊小區(qū)設(shè)施設(shè)備老化維修的需求。探索建立房屋養(yǎng)老金制度，為房屋提供全生命周期安全保障，有利于更好解決老舊小區(qū)改造資金問題，深入實施城市更新行動，進一步推動建筑業(yè)轉(zhuǎn)型升級，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。
