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2024-10-30 15:32
在資產(chǎn)價值增長趨緩的新常態(tài)下，如何達成資產(chǎn)保值增值目標成為業(yè)主方和投資者的關注重點。10月30日，仲量聯(lián)行在其主辦的“中國商業(yè)地產(chǎn)30周年發(fā)展高峰論壇”上發(fā)布《厚積薄發(fā)，重塑韌性：中國商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)與資產(chǎn)管理》白皮書（以下簡稱“白皮書”），旨在從資產(chǎn)管理視角，深入剖析如何拓展物業(yè)管理服務邊界。
仲量聯(lián)行中國區(qū)物業(yè)與資產(chǎn)管理部總監(jiān)李從越表示：“過去幾年間，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了從‘講好故事’回歸到‘做好服務’的過程，當前，物業(yè)管理機構(gòu)需要在履行傳統(tǒng)職能的基礎上，增加資產(chǎn)管理思維，進行全局性、長周期規(guī)劃。”
物業(yè)管理需由“輔助者”變身“經(jīng)營者”
白皮書指出，在市場下行及存量時代的雙重影響下，領先的管理優(yōu)勢以及長周期規(guī)劃視角對資產(chǎn)價值的影響力進一步凸顯。傳統(tǒng)物業(yè)管理往往注重日常的設備維護、清潔和安保等基本服務，然而，隨著市場環(huán)境的復雜化，單純的維護已無法保障資產(chǎn)的長期收益，迫切需要在服務內(nèi)容增加的基礎上實現(xiàn)思維模式的轉(zhuǎn)變。
“在資產(chǎn)管理邏輯下，物業(yè)管理機構(gòu)的角色實質(zhì)上已經(jīng)由輔助者轉(zhuǎn)變?yōu)榻?jīng)營者，這意味著物業(yè)管理方應當具備更為前瞻的戰(zhàn)略視野，在項目的規(guī)劃和設計階段就提前介入。”白皮書說。
而在項目運營過程中，物業(yè)管理的職責也不再僅僅局限于對客戶需求做出被動響應，而要通過優(yōu)化租戶結(jié)構(gòu)、提升租賃業(yè)務的穩(wěn)定性與收益表現(xiàn)，為業(yè)主方提供更多價值。這就要求物業(yè)管理團隊也要具備與租賃相關專業(yè)知識，能夠通過與租戶的緊密溝通，把握需求和行業(yè)趨勢，幫助項目適時調(diào)整策略以應對市場變化。
仲量聯(lián)行認為，在市場下行時，與一味壓縮物業(yè)管理成本相比，引入具備資管邏輯的成熟物業(yè)管理戰(zhàn)略才能從根本上解決問題，系統(tǒng)性地提升資產(chǎn)的整體運營效率與長期收益，使其在全生命周期中實現(xiàn)增值保值。
資本性改造是保值增值重要支點
“目前，在北上廣深這四個一線城市，樓齡超過15年的辦公樓已接近三成，樓齡超過10年的辦公樓約占半數(shù)。一些項目的空調(diào)、供電等系統(tǒng)因設備老化，能效低下，不僅面臨高昂的維護成本，硬件條件更與用戶當前的需求存在斷層。” 仲量聯(lián)行中國區(qū)辦公樓市場研究負責人米陽表示，“針對這一情況，資本性改造是有效延長建筑使用壽命，提升運營效率和資產(chǎn)價值的關鍵。”
資本性改造不僅能提升建筑硬件水平，還能通過改進空間設計、設施布局等，優(yōu)化租戶的使用體驗，從而增強項目的吸引力和市場競爭力。
但資本性改造并非只是簡單的設備更換，而是一個需要詳盡規(guī)劃和成本回收測算的復雜過程。根據(jù)仲量聯(lián)行的觀察，關注建筑的中期維護與小規(guī)模改造的短期計劃以3至5年為周期，而著眼于整體設施全面升級的長期計劃則以40至50年為周期。
傳統(tǒng)物業(yè)管理模式主要聚焦于“硬件”，在一定程度上忽略了“軟服務”。白皮書提出，物業(yè)管理團隊應深入理解租戶和個人的行為邏輯，將服務從簡單的“管家式”職能提升到更具經(jīng)營性質(zhì)的戰(zhàn)略合作伙伴，通過提供個性化和定制化的服務，業(yè)主方不但能夠吸引更多的租戶和顧客，更將有力提升忠誠度和滿意度，進而實現(xiàn)租賃需求的穩(wěn)定增長。
隨著房地產(chǎn)發(fā)展新模式的加速構(gòu)建，物業(yè)與資產(chǎn)管理行業(yè)將在中國房地產(chǎn)行業(yè)中發(fā)揮愈發(fā)重要的作用。李從越表示，中國有望在綠色化、科技化和輕量化等方面成為全球物業(yè)管理行業(yè)的引領者，‘雙碳’目標的提出讓綠色物管成為不可逆轉(zhuǎn)的趨勢；物聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)、人工智能等前沿科技正在推動物業(yè)管理從粗放型向精細化、個性化轉(zhuǎn)型；精簡管理架構(gòu)，減少冗余的人工配置，通過網(wǎng)絡協(xié)作和服務外包實現(xiàn)高效運營也將為越來越多的項目所采納。”
校對：祝甜婷
