工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)銀行、建設(shè)銀行、交通銀行、郵儲(chǔ)銀行六大商業(yè)銀行今天(31日)發(fā)布公告,將從明天(11月1日)起,陸續(xù)對(duì)商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率實(shí)行新的定價(jià)機(jī)制。這也意味著中國(guó)人民銀行一個(gè)月前發(fā)布的完善商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率定價(jià)機(jī)制要求,即將正式落地。
10月31日,工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)銀行、建設(shè)銀行、交通銀行、郵儲(chǔ)銀行六大商業(yè)銀行發(fā)布公告,將從明天(11月1日)起,陸續(xù)對(duì)商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率實(shí)行新的定價(jià)機(jī)制。這也意味著中國(guó)人民銀行一個(gè)月前發(fā)布的完善商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率定價(jià)機(jī)制要求,即將正式落地。
根據(jù)公告,對(duì)于以浮動(dòng)利率,也就是貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)加減點(diǎn)報(bào)價(jià)的存量個(gè)人房貸,當(dāng)它的利率加點(diǎn)值高于全國(guó)新發(fā)放個(gè)人房貸利率平均加點(diǎn)值30個(gè)基點(diǎn)時(shí),借款人可以向銀行申請(qǐng)調(diào)整房貸利率LPR加點(diǎn)值,調(diào)整后的加點(diǎn)為全國(guó)新發(fā)放個(gè)人房貸利率平均加點(diǎn)值加30個(gè)基點(diǎn)。全國(guó)新發(fā)放個(gè)人房貸利率平均加點(diǎn)值為人民銀行最新發(fā)布的全國(guó)新發(fā)放個(gè)人房貸加權(quán)平均利率減去對(duì)應(yīng)季度五年期以上LPR均值。如果所在地區(qū)有個(gè)人房貸利率政策下限,則最終加點(diǎn)值不能低于所在城市房貸利率加點(diǎn)政策下限。
另外,對(duì)于此前不少貸款人認(rèn)為房貸利率重定價(jià)周期統(tǒng)一為一年,不能及時(shí)反映市場(chǎng)供需變化,容易造成新老房貸利差過(guò)大等情況,六大銀行的公告明確取消了房貸利率重定價(jià)周期最短為一年的限制。貸款人可以隨時(shí)向銀行提出將重定價(jià)周期調(diào)整為三個(gè)月或六個(gè)月,當(dāng)然還可以保持為一年。需要注意的是,在整個(gè)還款周期里,房貸利率重定價(jià)周期只能調(diào)整一次。這也意味著:
如果貸款人認(rèn)為未來(lái)貸款利率將下行,那么將房貸利率重定價(jià)周期調(diào)整為三個(gè)月,就可能更早地享受到貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)下調(diào)帶來(lái)的優(yōu)惠;
如果貸款人認(rèn)為未來(lái)貸款利率將上漲,那么將房貸利率重定價(jià)周期保持為一年,自己的房貸利率跟隨貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)上漲就可能會(huì)更晚一些。
此前,中國(guó)人民銀行9月底發(fā)布公告,為更好地體現(xiàn)市場(chǎng)供求變化,維護(hù)借貸雙方的合法權(quán)益,將從11月1日起,完善商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率定價(jià)機(jī)制。完善的重點(diǎn)一個(gè)是浮動(dòng)利率商業(yè)性個(gè)人住房貸款與全國(guó)新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率偏離達(dá)到一定幅度時(shí),借款人可與銀行協(xié)商變更房貸利率在LPR基礎(chǔ)上的加點(diǎn)幅度。而另一個(gè)重點(diǎn)就是取消房貸利率重定價(jià)周期最短為一年的限制。
據(jù)了解,除了六大商業(yè)銀行之外,其他商業(yè)銀行近期也將陸續(xù)發(fā)布公告,明確新的個(gè)人房貸利率定價(jià)機(jī)制。商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率實(shí)行新的定價(jià)機(jī)制以后,人民銀行將不再統(tǒng)一調(diào)整存量房貸利率。
央行在此前發(fā)布的公告中也明確,取消房貸利率重定價(jià)周期最短為一年的限制。自2024年11月1日起,新簽訂合同的浮動(dòng)利率房貸,與除房貸之外的其余浮動(dòng)利率貸款保持一致,可由借貸雙方自主協(xié)商確定重定價(jià)周期。符合條件的存量房貸借款人在與商業(yè)銀行協(xié)商調(diào)整房貸利率加點(diǎn)幅度的同時(shí),也可調(diào)整重定價(jià)周期,使存量房貸利率及時(shí)反映定價(jià)基準(zhǔn)的變化,暢通貨幣政策傳導(dǎo)。
存量房貸的下調(diào),牽一發(fā)而動(dòng)全身。
據(jù)媒體報(bào)道,中泰證券研究所所長(zhǎng)戴志鋒認(rèn)為,本輪存量房貸的調(diào)整,對(duì)個(gè)人而言,存量按揭利率的調(diào)整有助于減輕利息支出壓力、提振消費(fèi)。據(jù)中國(guó)人民銀行數(shù)據(jù),本次存量按揭利率調(diào)降涉及5000萬(wàn)戶家庭,1.5億人口,平均每年減少家庭的利息支出約1500億元。其次對(duì)銀行而言,雖然短期對(duì)息差、營(yíng)收和稅前利潤(rùn)有所影響,但是長(zhǎng)期來(lái)看,有助于緩解銀行零售資產(chǎn)端增長(zhǎng)壓力;當(dāng)前居民還款壓力較大,存量房貸下調(diào)有助于穩(wěn)定銀行零售資產(chǎn)質(zhì)量。
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)接受采訪時(shí)表示,存量房貸利率的下調(diào)會(huì)產(chǎn)生廣泛的影響,這不僅限于單一層面,而是多方面展開(kāi)。對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō),這一舉措能夠顯著減輕經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。較低的利率意味著每月需要償還的貸款金額減少,從而降低了購(gòu)房者的經(jīng)濟(jì)壓力,促進(jìn)消費(fèi)。其次,存量房貸利率的下調(diào)還能有效地刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)的活躍度。當(dāng)貸款成本降低時(shí),也意味著購(gòu)房的總成本在下降,潛在購(gòu)房者的購(gòu)房意愿會(huì)增強(qiáng),從而進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的流動(dòng)性和活躍度。
據(jù)證券時(shí)報(bào)報(bào)道,短期內(nèi)的批量調(diào)整對(duì)銀行而言是一次經(jīng)營(yíng)上的大考。“本次存量房貸擬調(diào)降業(yè)務(wù)占比高,基點(diǎn)調(diào)降幅度明顯,息差將面臨一定壓力。”恒豐銀行有關(guān)部門負(fù)責(zé)人告訴記者,后續(xù)銀行還將持續(xù)優(yōu)化產(chǎn)品結(jié)構(gòu),加快布局財(cái)富私行業(yè)務(wù)、專業(yè)咨詢服務(wù),拓展非息收入渠道,平緩息差收窄產(chǎn)生的影響。
中信銀行有關(guān)部門負(fù)責(zé)人指出,批量調(diào)整完成后,會(huì)減少銀行利息收入。不過(guò),新老房貸利差收窄后,提前還款預(yù)計(jì)會(huì)明顯減少,有利于銀行穩(wěn)定貸款規(guī)模。同時(shí),隨著部分客戶還款壓力大幅減小,有助于提高銀行整體貸款質(zhì)量。
存量房貸利率批量調(diào)整已基本完成。此次調(diào)整涵蓋首套、二套及以上存量房貸、去年已經(jīng)調(diào)整過(guò)加點(diǎn)幅度的存量房貸,調(diào)整力度和覆蓋面均超去年。10月25日,全國(guó)性銀行對(duì)符合條件的存量房貸借款人進(jìn)行了批量調(diào)整,相關(guān)借款人陸續(xù)反映已接到貸款銀行手機(jī)短信通知,表示房貸利率已調(diào)整成功,部分借款人調(diào)降幅度高達(dá)130BP。
初步統(tǒng)計(jì),截至10月28日,21家全國(guó)性銀行已完成批量調(diào)整,共計(jì)5366.7萬(wàn)筆、25.2萬(wàn)億元存量房貸利率完成下調(diào),各地方法人銀行也即將在10月31日完成批量調(diào)整。由于房貸利率重定價(jià)日期不同,不同借款人調(diào)整后的房貸利率會(huì)有所差異,重定價(jià)后都將是一樣的,存量房貸利率調(diào)整的效果將分步實(shí)現(xiàn)。目前有一部分重定價(jià)日在10月21日以后的借款人的存量房貸利率已經(jīng)降至3.3%,隨著其余房貸陸續(xù)重定價(jià),絕大多數(shù)參與批量調(diào)整的存量房貸利率都將降至3.3%,接近中國(guó)人民銀行官網(wǎng)公布的2024年第三季度全國(guó)新發(fā)放個(gè)人房貸利率平均水平(3.33%)。
對(duì)商業(yè)銀行凈息差的影響基本中性。
一方面,近期,人民銀行下調(diào)政策利率,即7天期逆回購(gòu)操作利率0.2個(gè)百分點(diǎn),帶動(dòng)中期借貸便利(MLF)利率下降0.3個(gè)百分點(diǎn),降低了金融機(jī)構(gòu)從人民銀行獲取資金的成本。10月18日,利率自律機(jī)制協(xié)調(diào)主要銀行下調(diào)各期限、品種存款掛牌利率,其中,各期限整存整取定期存款利率均下調(diào)25個(gè)BP,地方法人銀行也跟隨下調(diào)存款掛牌利率。
另一方面,存量房貸利率下調(diào)收窄了新老房貸利差,提前還貸現(xiàn)象明顯減少。記者從某家大行了解到,10月以來(lái)房貸提前還款較政策出臺(tái)前的9月減少20%,有利于銀行穩(wěn)定資產(chǎn)端收益。綜合來(lái)看,降低存量房貸利率等貨幣政策措施對(duì)商業(yè)銀行凈息差的影響基本中性。
中國(guó)人民銀行公告〔2024〕第11號(hào)提出,存量房貸利率與全國(guó)新發(fā)放房貸利率偏離達(dá)到一定幅度時(shí),借款人可與銀行自主協(xié)商、動(dòng)態(tài)調(diào)整存量房貸利率。
偏離幅度的設(shè)定是調(diào)整規(guī)則的關(guān)鍵內(nèi)容。偏離幅度如果設(shè)定過(guò)大,借款人心理有落差,可能增加提前還貸,不利于建立存量房貸利率漸進(jìn)有序調(diào)整的長(zhǎng)效機(jī)制。偏離幅度如果設(shè)定過(guò)小,可能造成頻繁重置合同,超出銀行業(yè)務(wù)承受能力,借款人也難以及時(shí)享受到優(yōu)惠。據(jù)央視新聞31日?qǐng)?bào)道,記者從有關(guān)商業(yè)銀行獲悉,為兼顧合理讓利與可持續(xù)性經(jīng)營(yíng),商業(yè)銀行經(jīng)過(guò)測(cè)算,將該偏離幅度約定為30BP。
具體調(diào)整規(guī)則為,以中國(guó)人民銀行最新發(fā)布的全國(guó)新發(fā)放房貸平均利率所對(duì)應(yīng)的加點(diǎn)幅度加30BP為門檻值,若存量房貸的加點(diǎn)幅度高于門檻值,則可與銀行協(xié)商調(diào)整為門檻值。對(duì)應(yīng)的加點(diǎn)幅度為中國(guó)人民銀行最新發(fā)布的全國(guó)新發(fā)放房貸利率減去對(duì)應(yīng)季度5年期以上LPR均值。中國(guó)人民銀行官網(wǎng)“利率政策”欄目中,每年1月、4月、7月、10月末公布上一季度全國(guó)新發(fā)放房貸利率水平,供銀行和借款人參考。
例如,中國(guó)人民銀行官網(wǎng)公布的2024年第三季度全國(guó)新發(fā)放個(gè)人房貸加權(quán)平均利率為3.33%,當(dāng)季5年期以上LPR均值為3.85%,則對(duì)應(yīng)的加點(diǎn)幅度為3.33%-3.85%=-52BP,則調(diào)整門檻為-52BP+30BP=-22BP,即所有加點(diǎn)幅度高于-22BP的存量房貸借款人可與銀行協(xié)商,將加點(diǎn)幅度調(diào)整至-22BP。考慮到10月25日絕大多數(shù)借款人的加點(diǎn)幅度已經(jīng)批量調(diào)整至-30BP,預(yù)計(jì)2024年第四季度絕大多數(shù)借款人無(wú)需調(diào)整加點(diǎn)幅度。
未來(lái)一段時(shí)間,如果政策利率保持穩(wěn)定,預(yù)計(jì)新發(fā)放房貸利率都保持穩(wěn)定,存量房貸利率將無(wú)需再進(jìn)行調(diào)整。如果新發(fā)放房貸利率加點(diǎn)幅度進(jìn)一步下降,存量房貸利率也會(huì)跟隨下行,銀行會(huì)綜合考慮吸儲(chǔ)和經(jīng)營(yíng)成本等因素合理確定新發(fā)放房貸利率。本輪批量調(diào)整后,存量房貸利率降至3.3%,如果存量房貸與新發(fā)放房貸差異大于30BP,將推動(dòng)新一輪存量房貸利率下調(diào)。因此,預(yù)計(jì)銀行會(huì)較少發(fā)放利率低于3%的房貸,新發(fā)放房貸與存量房貸的利差也將保持總體穩(wěn)定。
根據(jù)中國(guó)人民銀行公告〔2024〕第11號(hào),自2024年11月1日起,合同約定為浮動(dòng)利率的,商業(yè)性個(gè)人住房貸款借款人可與銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)協(xié)商約定重定價(jià)周期。
重定價(jià)周期是指浮動(dòng)利率貸款合同中,利率跟隨定價(jià)基準(zhǔn)調(diào)整的時(shí)間間隔。在利率重定價(jià)日,定價(jià)基準(zhǔn)會(huì)調(diào)整為最近一個(gè)月貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)所對(duì)應(yīng)的數(shù)值。現(xiàn)在的個(gè)人住房貸款一般每年重定價(jià)一次,中國(guó)人民銀行公告〔2024〕第11號(hào)取消對(duì)個(gè)人住房貸款重定價(jià)周期最短為1年的行政性限制。11月1日即將到來(lái),部分存量房貸借款人想要縮短重定價(jià)周期,盡快享受到10月LPR下調(diào)優(yōu)惠紅利。
據(jù)央視新聞31日?qǐng)?bào)道,記者梳理商業(yè)銀行公告發(fā)現(xiàn),11月1日以后,新發(fā)放房貸借款人可以自主選擇重定價(jià)周期,存量房貸借款人也可與銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)協(xié)商,重新約定重定價(jià)周期。大多數(shù)銀行提供的重定價(jià)周期共三個(gè)選項(xiàng):三個(gè)月、半年、一年。重定價(jià)周期為三個(gè)月的,每年重定價(jià)4次;重定價(jià)周期為半年的,每年重定價(jià)2次;重定價(jià)周期為一年的,每年重定價(jià)1次。需要注意的是,大多數(shù)銀行規(guī)定,存量房貸借款人在整個(gè)貸款存續(xù)期內(nèi),重定價(jià)周期只能調(diào)整一次,不能多次調(diào)整。
有關(guān)專家表示,房貸合同期限普遍較長(zhǎng),部分期限達(dá)到30年,從整個(gè)貸款周期看,重定價(jià)周期長(zhǎng)短對(duì)借款人的影響是中性的。在LPR下行周期內(nèi),重定價(jià)周期越短,借款人可早享受降息紅利。如果未來(lái)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)好轉(zhuǎn),政策利率和LPR進(jìn)入上行通道,在利率上行周期內(nèi),重定價(jià)周期越短,借款人也會(huì)以更快速度適用較高的利率,更早承受加息負(fù)擔(dān),重定價(jià)周期只能調(diào)整一次,借款人要綜合考慮自身情況審慎決策,用好這一次選擇的權(quán)利。