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自1994年中國(guó)住房制度改革進(jìn)入新階段，中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)歷了快速發(fā)展的三十年，規(guī)模空前增長(zhǎng)，國(guó)內(nèi)外影響力顯著提升。隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)啟轉(zhuǎn)型升級(jí)周期。仲量聯(lián)行研究部聯(lián)合清華大學(xué)房地產(chǎn)研究中心近日發(fā)布的《三十而立，向光而行|中國(guó)地產(chǎn)行業(yè)趨勢(shì)與展望》白皮書(shū)（以下簡(jiǎn)稱“白皮書(shū)”），透過(guò)全圖景精準(zhǔn)解析，研判發(fā)展洞察未來(lái)，探索行業(yè)創(chuàng)新發(fā)展新路徑。

白皮書(shū)深度解析中國(guó)居住地產(chǎn)與商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)三十年發(fā)展脈絡(luò)，深入剖析住宅、辦公樓等資產(chǎn)類別和各市場(chǎng)賽道的關(guān)鍵趨勢(shì)，并首次系統(tǒng)性研判“新質(zhì)生產(chǎn)力”的行業(yè)驅(qū)動(dòng)力，首度披露中國(guó)房地產(chǎn)生態(tài)圈最新動(dòng)態(tài)，以全球前沿視野解碼行業(yè)動(dòng)能。

仲量聯(lián)行大中華區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家兼研究部總監(jiān)龐溟表示：“中國(guó)經(jīng)濟(jì)逐漸從高速增長(zhǎng)轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展，正催生新一輪科技革命與產(chǎn)業(yè)變革。與經(jīng)濟(jì)發(fā)展緊密聯(lián)結(jié)的房地產(chǎn)行業(yè)，需要重點(diǎn)關(guān)注品質(zhì)提升與結(jié)構(gòu)優(yōu)化，向多元化和高質(zhì)量方向謀求新模式發(fā)展，以更好地服務(wù)于實(shí)體經(jīng)濟(jì)，為城市發(fā)展和人民生活提供更好支撐。”

住宅市場(chǎng)深刻轉(zhuǎn)變 未來(lái)十年呈現(xiàn)多元趨勢(shì)

中國(guó)房地產(chǎn)周期深刻變化，住房市場(chǎng)整體由擴(kuò)張期進(jìn)入放緩期，供給的新增與存量關(guān)系發(fā)生顯著轉(zhuǎn)變，將受到城鎮(zhèn)人口增長(zhǎng)、人均住房面積提升、原有住房拆除等更多需求驅(qū)動(dòng)，呈現(xiàn)多元發(fā)展趨勢(shì)。

清華大學(xué)恒隆房地產(chǎn)研究中心主任吳璟指出：“未來(lái)住房需求仍存在一定規(guī)模，但增速將逐漸趨于緩和；未來(lái)的市場(chǎng)將更加注重存量住房的更新與品質(zhì)提升，而非依賴新增住房供給；改善性需求已超越首次購(gòu)房成為第一大需求來(lái)源，住房需求趨于多元化和高質(zhì)量化。”

辦公樓處于轉(zhuǎn)型過(guò)渡期 新質(zhì)生產(chǎn)力重塑長(zhǎng)期潛力

過(guò)去三十年，中國(guó)第三產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展驅(qū)動(dòng)辦公樓市場(chǎng)快速成長(zhǎng)，尤其一線城市已具備全球影響力。仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，2022年中國(guó)香港、北京、上海三座城市的5個(gè)核心辦公樓子市場(chǎng)租金已然躋身全球TOP10。仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，2023年末絕大部分甲級(jí)市場(chǎng)已經(jīng)將平均入駐率提升恢復(fù)到疫情前（2019年末）的90%及以上水平。

短期內(nèi)市場(chǎng)仍面臨下行壓力，仲量聯(lián)行統(tǒng)計(jì)中國(guó)重點(diǎn)城市2005年—2024年甲級(jí)辦公樓租金趨勢(shì)發(fā)現(xiàn)，自2018年底中國(guó)主要辦公樓市場(chǎng)均已步入下行周期，需要一定時(shí)間轉(zhuǎn)型。但中長(zhǎng)期來(lái)看，中國(guó)產(chǎn)業(yè)新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換，第三產(chǎn)業(yè)升級(jí)之下辦公樓市場(chǎng)將重塑韌性，尤其新質(zhì)生產(chǎn)力將構(gòu)成行業(yè)增長(zhǎng)的驅(qū)動(dòng)力，助力辦公樓市場(chǎng)修復(fù)與發(fā)展。

仲量聯(lián)行中國(guó)區(qū)研究部總監(jiān)姚耀分析指出：“目前新質(zhì)生產(chǎn)力企業(yè)雖然體量基數(shù)相對(duì)較小，但近幾年增長(zhǎng)步伐穩(wěn)健，仲量聯(lián)行研究10個(gè)行業(yè)的95家頭部企業(yè)發(fā)現(xiàn)，2021—2023年間，新質(zhì)生產(chǎn)力企業(yè)的員工人數(shù)增幅達(dá)到22%，營(yíng)業(yè)收入增幅達(dá)到23%。其中，新能源汽車、云計(jì)算與AIGC板塊業(yè)務(wù)量增長(zhǎng)迅速。新質(zhì)生產(chǎn)力企業(yè)發(fā)展前景廣闊，將在中長(zhǎng)期為辦公樓市場(chǎng)的復(fù)蘇提供堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。”

零售地產(chǎn)規(guī)模增長(zhǎng)超9倍 將重新定義新邏輯

過(guò)去三十年間，中國(guó)零售地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)規(guī)模與增速引人注目。仲量聯(lián)行統(tǒng)計(jì)的中國(guó)21個(gè)代表性重點(diǎn)城市數(shù)據(jù)顯示，優(yōu)質(zhì)零售地產(chǎn)市場(chǎng)總存量從2005年初的1500萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)將增長(zhǎng)至2024年末的1.5億平方米以上，規(guī)模增長(zhǎng)超過(guò)9倍。

當(dāng)前零售地產(chǎn)已從早期優(yōu)質(zhì)供應(yīng)不足的短缺困境，轉(zhuǎn)變?yōu)殡A段性、區(qū)域性供應(yīng)過(guò)剩的發(fā)展現(xiàn)狀。在資源頭部化、集中化的驅(qū)使下，頭部企業(yè)已成為主導(dǎo)市場(chǎng)未來(lái)走向的決定性力量。

仲量聯(lián)行預(yù)計(jì)，未來(lái)在中國(guó)消費(fèi)結(jié)構(gòu)調(diào)整之下，零售地產(chǎn)的供應(yīng)和需求將重塑“新平衡”；場(chǎng)景、內(nèi)容、觸點(diǎn)的消費(fèi)三要素，將重新定義商業(yè)新邏輯；通過(guò)服務(wù)消費(fèi)、高端消費(fèi)、國(guó)貨消費(fèi)、精神消費(fèi)，新零售將在實(shí)踐中推動(dòng)供給側(cè)變革；零售資產(chǎn)活化與商業(yè)運(yùn)管能力“輕重”并舉的輸出，將帶領(lǐng)行業(yè)穿越周期。 

中國(guó)房地產(chǎn)科技邁入世界前列 將持續(xù)涌現(xiàn)機(jī)遇

科技浪潮席卷全球，仲量聯(lián)行獨(dú)家的中國(guó)房地產(chǎn)科技企業(yè)數(shù)據(jù)庫(kù)顯示，截至2023年底，中國(guó)已成為僅次于美國(guó)的全球第二大房地產(chǎn)科技投資大國(guó)，應(yīng)用場(chǎng)景與商業(yè)模式不斷豐富，并已全面滲透到項(xiàng)目全生命周期之中。

當(dāng)前，科技創(chuàng)新基礎(chǔ)持續(xù)夯實(shí)、金融資本強(qiáng)力助推，以及地產(chǎn)行業(yè)自身發(fā)展，“三大因素”進(jìn)一步推動(dòng)中國(guó)房地產(chǎn)科技浪潮走向全球的前沿。仲量聯(lián)行預(yù)計(jì)，市場(chǎng)新需求與新技術(shù)將引領(lǐng)房地產(chǎn)行業(yè)朝著“智能化”與“可持續(xù)發(fā)展”方向邁進(jìn)。智慧建筑、綜合能源服務(wù)、人機(jī)協(xié)同等細(xì)分領(lǐng)域?qū)⒊掷m(xù)涌現(xiàn)機(jī)遇。

展望未來(lái)，仲量聯(lián)行認(rèn)為，房地產(chǎn)在謀求高質(zhì)量發(fā)展的過(guò)程中，陣痛和復(fù)蘇并行、挑戰(zhàn)和機(jī)遇并存。當(dāng)前各資產(chǎn)類別市場(chǎng)正積極探索新發(fā)展模式，共建新生態(tài)，伴隨周期更迭進(jìn)入尾聲，城市煥新、產(chǎn)業(yè)躍升和空間重塑將釋放中國(guó)房地產(chǎn)的新動(dòng)能和新價(jià)值。

校對(duì)：祝甜婷