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金融16條和經(jīng)營性物業(yè)貸款政策延期:繼續(xù)提供流動性支持 夯實房企經(jīng)營基礎(chǔ)
來源:21世紀經(jīng)濟報道21財經(jīng)APP作者:唐韶葵2024-09-24 14:09
(原標題:21解讀丨金融16條和經(jīng)營性物業(yè)貸款政策延期:繼續(xù)提供流動性支持 夯實房企經(jīng)營基礎(chǔ))

9月24日,國務(wù)院新聞辦公室舉行新聞發(fā)布會,中國人民銀行行長潘功勝在會上表示,將延長兩項房地產(chǎn)金融政策文件的期限。此前,人民銀行和金融監(jiān)管總局出臺了金融16條和經(jīng)營性物業(yè)貸款兩項階段性政策,兩項政策的有效期將從2024年12月31日延長到2026年的12月31日。

同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)指出,監(jiān)管層對兩項政策做出一個延期的動作,源于政策還有存在的必要性。他認為,在這一輪救市中,金融16條從整個行業(yè)紓困出發(fā),全方位為房企擴大融資渠道。經(jīng)營性物業(yè)貸則進一步支持企業(yè)融資。目前,兩項政策已到臨近的期限,但整個行業(yè)在保交樓,包括企業(yè)整體經(jīng)營情況、現(xiàn)金流、償債壓力等方面還面臨較大壓力。

政策延期符合市場預(yù)期

2022年11月,央行與銀保監(jiān)會聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于做好當前金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》,市場稱為“金融16條”。2024年1月,中國人民銀行辦公廳和金融監(jiān)管總局辦公廳聯(lián)合印發(fā)經(jīng)營性物業(yè)貸新規(guī),旨在做好經(jīng)營性物業(yè)貸款的管理,滿足房地產(chǎn)企業(yè)的合理融資需求。

新規(guī)細化了商業(yè)銀行經(jīng)營性貸款業(yè)務(wù)的管理口徑、期限、額度、用途等要求,特別指出在2024年底前,對規(guī)范經(jīng)營、發(fā)展前景良好的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),全國性商業(yè)銀行可發(fā)放經(jīng)營性物業(yè)貸款用于償還房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及其集團控股公司存量房地產(chǎn)領(lǐng)域的相關(guān)貸款和公開市場債券。

這兩項政策的出臺,被業(yè)內(nèi)人士認為將有助于房企改善流動性,盤活存量物業(yè)。一部分持有優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)的房企獲得了短期流動性的釋放。以新城控股為例,該公司在今年一季度實現(xiàn)融資30多億元中,有2/3來自于經(jīng)營性物業(yè)貸。

“金融16條”政策執(zhí)行至今將近兩年。兩年間,房企通過將手中的優(yōu)質(zhì)住宅項目快速去化,保交付,實現(xiàn)資金回籠。有些項目則通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓換來現(xiàn)金流。如今,房企手中基本上只剩下去化難度較大的項目了。因此,有業(yè)內(nèi)人士擔憂延期之后的“金融16條”執(zhí)行起來難度會增加。

“未來兩年是啃硬骨頭階段,還需要更加有力的支持政策來確保保交樓資金落地,并且相關(guān)盡職免責的機制也要盡快出臺。”鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉指出,接下來的調(diào)控政策要推進的難點在于房企的債務(wù)重組。在這個過程中,未來兩年行業(yè)將走入逐漸化解風(fēng)險周期。

盧文曦指出,延長政策有效期的本意在于呵護房地產(chǎn)市場經(jīng)營主體,將會有兩方面的影響:首先,滿足房企發(fā)債等基本融資需求;其次,可實現(xiàn)銷售回籠資金與金融機構(gòu)借款的兩條腿走路模式,夯實房企經(jīng)營基礎(chǔ)。

如今,政策延期符合市場預(yù)期。一家閩系房企廣西區(qū)域負責人對21世紀經(jīng)濟報道記者表示:“很簡單的一個道理,你之前感冒了,需要持續(xù)吃藥。現(xiàn)在還沒完全好,藥不能斷。”

債務(wù)重組仍是“難啃的骨頭”

回顧過往調(diào)控政策,金融16條之后,“三支箭”出臺。前述分析人士指出,“三支箭”落點于已爆雷的企業(yè),但是企業(yè)要有資產(chǎn)抵押,因此僅有少數(shù)持有可抵押優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的頭部房企獲得融資,整體而言“三支箭”覆蓋行業(yè)融資的規(guī)模亟需擴容。

此后,“房企白名單”、中債增等融資相關(guān)政策也陸續(xù)出爐,但基本也是資可抵債的項目才能入圍,從而化解相對應(yīng)的債務(wù)風(fēng)險。

張宏偉認為,從過去兩年的政策歷程來看,金融支持政策也是在不斷地調(diào)整中的。實際上,由于房企再融資過程中涉及可供抵押的資產(chǎn)并不多,未來項目乃至房企自身的債務(wù)重組才是調(diào)控政策的難點。

此外,市場的恢復(fù)也是房地產(chǎn)業(yè)關(guān)心的內(nèi)容。

21世紀經(jīng)濟報道記者市場調(diào)研結(jié)果顯示,房企面臨市場銷售行情下行的共同難題。據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù),2024年8月份,70個大中城市中,各線城市商品住宅銷售價格環(huán)比下降、同比降幅總體略有擴大,其中一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比降幅收窄、同比降幅與上月相同。

上海中原市場分析師盧文曦認為,9月以來,各地市場成交量始終沒有辦法有效釋放出來,市場各方也在等存量房貸利率的消息落地。可以說,9月24日出臺的一系列新政實現(xiàn)了超預(yù)期的利好釋放,對于市場情緒的推動作用非常大,有助于市場消費力的擠出。與此同時,延長“金融16條”和經(jīng)營性物業(yè)貸款兩項階段性政策主要是為了維持房企的經(jīng)營穩(wěn)定性,從而優(yōu)化房地產(chǎn)市場環(huán)境。


責任編輯: 胡青
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