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央行放大招!房地產(chǎn)超重磅政策來了
來源:中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)作者:中房報(bào)2024-09-24 14:59

9月24日,國(guó)新辦就金融支持經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展有關(guān)情況舉行新聞發(fā)布會(huì)。中國(guó)網(wǎng)龐睿/攝

我們主要是基于自身職責(zé),從金融的角度支持房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)化解和健康發(fā)展。

中房報(bào)記者 許倩丨北京報(bào)道

中國(guó)新一輪經(jīng)濟(jì)刺激方案,啟動(dòng)了。

9月24日上午,國(guó)務(wù)院新聞辦公室舉行新聞發(fā)布會(huì),央行行長(zhǎng)潘功勝、國(guó)家金融監(jiān)管總局局長(zhǎng)李云澤、證監(jiān)會(huì)主席吳清出席并發(fā)聲,降準(zhǔn)、降息、下調(diào)存量房貸利率、支持資本市場(chǎng)等政策悉數(shù)出臺(tái)。

“引導(dǎo)商業(yè)銀行將存量房貸利率降至新發(fā)放房貸利率附近,預(yù)計(jì)平均降幅在0.5個(gè)百分點(diǎn)左右。統(tǒng)一首套房和二套房的房貸最低首付比例,將全國(guó)層面的二套房貸款最低首付比例由25%下調(diào)至15%。”發(fā)布會(huì)剛開始,央行便奉上一個(gè)超級(jí)大禮包。

這也是老百姓極為關(guān)心的。近期,市場(chǎng)對(duì)于調(diào)降存量房貸利率的呼聲高漲,“靴子”終于落地。

“這體現(xiàn)了更高層面扶持修復(fù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的決心,對(duì)恢復(fù)市場(chǎng)信心及預(yù)期有益。”深圳某房企高層人士說。

“等了很久的好消息!”一位客戶留言,政策什么時(shí)候能落地?10月1日申請(qǐng)了提前還房貸,如果能快點(diǎn)落地,準(zhǔn)備撤回申請(qǐng)。

“我們近期會(huì)正式發(fā)布(引導(dǎo)銀行降低存量房貸利率)文件。因?yàn)樯婕敖杩钊撕芏啵y行也需要一定時(shí)間進(jìn)行必要的技術(shù)準(zhǔn)備,估計(jì)銀行很難馬上給你辦這個(gè)事情,所以大家不要今天下午就跑到銀行去了。下一步,我們也在考慮指導(dǎo)商業(yè)銀行完善按揭貸款定價(jià)機(jī)制,由銀行、客戶雙方基于市場(chǎng)化原則自主協(xié)商進(jìn)行動(dòng)態(tài)調(diào)整。”潘功勝說。

房地產(chǎn)支持大招

這次發(fā)布會(huì)上,央行連發(fā)數(shù)個(gè)大招,金融支持力度非常大。

一是降低存款準(zhǔn)備金率和政策利率。

央行宣布,近期將再下調(diào)0.5個(gè)百分點(diǎn),向金融市場(chǎng)提供長(zhǎng)期流動(dòng)性約1萬億元。這將是今年2月以來再次全面降準(zhǔn)。

此次降準(zhǔn)政策實(shí)施后,銀行業(yè)平均存款準(zhǔn)備金率約6.6%,與國(guó)際上主要經(jīng)濟(jì)體的央行相比,還是有一定的空間。因此,潘功勝表示,“到年底之前還有三個(gè)月時(shí)間,我們也會(huì)根據(jù)情況,有可能進(jìn)一步再下調(diào)0.25~0.5個(gè)百分點(diǎn)。”

同時(shí),降低中央銀行政策利率,即7天期逆回購(gòu)操作利率下調(diào)0.2個(gè)百分點(diǎn),從目前的1.7%調(diào)降至1.5%。

近幾年來,除疫情初期之外,7年期逆回購(gòu)利率大都以0.1個(gè)百分點(diǎn)的步長(zhǎng)下調(diào),此次下調(diào)0.2個(gè)百分點(diǎn),超出市場(chǎng)預(yù)期。

在新的貨幣政策框架下,7天期逆回購(gòu)利率已經(jīng)成為關(guān)鍵政策利率。它的下調(diào),“預(yù)計(jì)將會(huì)帶動(dòng)中期借貸便利(MLF)利率下調(diào)大概在0.3個(gè)百分點(diǎn),預(yù)期貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)、存款利率等也將隨之下行0.2到0.25個(gè)百分點(diǎn)。”潘功勝說。

也就是說,雖然9月LPR按兵不動(dòng),但5年期以上LPR仍有下降空間,即房貸利率也會(huì)進(jìn)一步跟著下調(diào)。

二是降低存量房貸利率和統(tǒng)一房貸最低首付比例。

據(jù)市場(chǎng)測(cè)算,38萬億元存量房貸中的61%,享受到了去年存量房貸利率下調(diào)優(yōu)惠,但與現(xiàn)在新發(fā)貸款還存在著37個(gè)基點(diǎn)的“加點(diǎn)利差”。而去年沒有享受政策優(yōu)惠的多套房購(gòu)房者(占比12.7%)的加點(diǎn)利差甚至在100個(gè)基點(diǎn)以上,這導(dǎo)致今年以來居民提前還貸意愿維持高位。

此次下調(diào)存量房貸利率,有利于進(jìn)一步降低借款人房貸利息支出,預(yù)計(jì)平均每年減少家庭的利息支出總數(shù)大概1500億元左右。這有助于促進(jìn)擴(kuò)大消費(fèi)和投資,也有利于減少提前還貸行為,同時(shí)還可以壓縮違規(guī)置換存量房貸的空間,保護(hù)金融消費(fèi)者的合法權(quán)益,維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

此外,央行還宣布了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的其他支持措施:

一是將統(tǒng)一首套房和二套房的房貸最低首付比例,將全國(guó)層面的二套房貸款最低首付比例由當(dāng)前的25%下調(diào)到15%。這將有助于降低購(gòu)房門檻,鼓勵(lì)居民加杠桿。

“各個(gè)地方可以因城施策,自主確定是否采取差別化的安排,并確定轄區(qū)內(nèi)的最低首付比例下限。因?yàn)椴煌鞘兄g、地區(qū)之間房地產(chǎn)市場(chǎng)情況差別很大。另外,15%只是一個(gè)最低首付比例,商業(yè)銀行根據(jù)客戶風(fēng)險(xiǎn)狀況和意愿,與客戶協(xié)商確定具體的首付比例水平。”潘功勝表示。

二是將5月份人民銀行創(chuàng)設(shè)的3000億元保障性住房再貸款,中央銀行資金的支持比例由原來的60%提高到100%,增強(qiáng)對(duì)銀行和收購(gòu)主體的市場(chǎng)化激勵(lì),加快推動(dòng)商品房去庫(kù)存進(jìn)程。

三是將年底前到期的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款和“金融16條”(包括房企存量融資展期)這兩項(xiàng)政策文件,延期到2026年底。

四是支持收購(gòu)房企存量土地。在將部分地方政府專項(xiàng)債券用于土地儲(chǔ)備基礎(chǔ)上,研究允許政策性銀行、商業(yè)銀行貸款支持有條件的企業(yè)市場(chǎng)化收購(gòu)房企土地,盤活存量用地,緩解房企資金壓力。在必要的時(shí)候,也可以由人民銀行提供再貸款支持。

針對(duì)盤活房企存量土地,廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為,問題在于,開發(fā)商存量土地已經(jīng)抵押,且債務(wù)償還有難度,難以解除質(zhì)押。此外,開發(fā)商也不愿意以很低的價(jià)格售賣。即便想售賣,也很少有主體入場(chǎng)買,一方面因?yàn)檎信膾焓袌?chǎng)上有又便宜、區(qū)位又好的地塊。另一方面,原有的地塊,有的有配建、有商辦或自持規(guī)定。在當(dāng)時(shí)市場(chǎng)條件下,這些規(guī)劃要求是可承受的,現(xiàn)在來看難以承受,而修改規(guī)劃的難度比較大。

“通縮壓力”逼近

此次發(fā)布會(huì)上,有媒體提問:盡管中國(guó)政府出臺(tái)了許多政策吸引購(gòu)房者,并減少房主的貸款負(fù)擔(dān),但中國(guó)的房?jī)r(jià)仍在持續(xù)下跌,部分城市房?jī)r(jià)總價(jià)出現(xiàn)兩位數(shù)跌幅。請(qǐng)問,中國(guó)金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)是否認(rèn)為已經(jīng)到了貨幣政策出臺(tái)的節(jié)點(diǎn)?

“這是個(gè)非常好的問題,也是社會(huì)普遍關(guān)注的一個(gè)問題。”潘功勝說,我們主要是基于自身職責(zé),從金融的角度支持房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)化解和健康發(fā)展。

從此次發(fā)布會(huì)上,央行發(fā)布的幾項(xiàng)政策來看,數(shù)量之多、力度之大、規(guī)模之廣,都超乎央行以往“穩(wěn)健基調(diào)”“精準(zhǔn)滴灌”“保持定力”的基調(diào)。為何央行突放大招?

潘功勝道出了貨幣政策的幾個(gè)考量因素:一是支持中國(guó)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定增長(zhǎng);二是推動(dòng)價(jià)格的溫和回升;三是兼顧支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和銀行業(yè)自身的健康性;四是保持人民幣匯率在合理均衡水平上的基本穩(wěn)定。此外,還會(huì)注重貨幣政策和財(cái)政政策的協(xié)同配合。

從近期國(guó)內(nèi)外形勢(shì)來看,貨幣政策走向?qū)捤梢殉杀厝弧?/p>

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,8月份我國(guó)幾大關(guān)鍵指標(biāo)中,除出口增速略有反彈外,工業(yè)、服務(wù)業(yè)、消費(fèi)、投資、核心CPI等均出現(xiàn)回落,比如8月份社零同比增長(zhǎng)2.1%,是近10年次低點(diǎn)。

房地產(chǎn)的表現(xiàn)就更差了。1~8月份,全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降10.2%,新建商品房銷售額同比減少23.6%,百?gòu)?qiáng)房企拿地金額同比下降42%。

這些都說明,螺旋式下行態(tài)勢(shì)尚未止住,有效需求不足、市場(chǎng)信心偏弱等壓力仍未緩解。

在美聯(lián)儲(chǔ)開啟降息進(jìn)程之后,我國(guó)貨幣政策可以著眼于內(nèi)部均衡,通過加大逆周期調(diào)節(jié)力度來托底經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。

近期幾位重要領(lǐng)導(dǎo)的講話,亦透露了這一點(diǎn)。

9月6號(hào),前央行行長(zhǎng)易綱在外灘金融峰會(huì)上表示:“中國(guó)現(xiàn)在應(yīng)該把重點(diǎn)放在抵擋通縮壓力上。”

“通縮”壓力被首次擺上臺(tái)面,透露出情況之嚴(yán)峻與緊急。

易綱指出,廣泛的價(jià)格衡量指標(biāo)已經(jīng)連續(xù)幾季呈現(xiàn)負(fù)值,中國(guó)目前重點(diǎn)應(yīng)該是在未來幾個(gè)季度讓GDP 平減指數(shù)轉(zhuǎn)正,這就需要采取積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策,以支持增長(zhǎng)。

9月21日,國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心原副主任劉世錦在論壇上表示,建議以發(fā)行超長(zhǎng)期特別國(guó)債為主籌措資金,在一到兩年時(shí)間內(nèi),形成不低于10萬億元的經(jīng)濟(jì)刺激規(guī)模。刺激計(jì)劃應(yīng)從兩大重點(diǎn)領(lǐng)域著手:

一是大力度提升新市民在保障性住房、教育、醫(yī)療、社保、養(yǎng)老等方面的基本公共服務(wù)水平。短期重點(diǎn)是由政府收購(gòu)滯銷住房,轉(zhuǎn)為保障性住房,向新市民提供。二是加快都市圈范圍內(nèi)中小城鎮(zhèn)建設(shè),帶動(dòng)中國(guó)的第二輪城市化浪潮。

不得不承認(rèn),近年來,房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整和地方政府債務(wù)壓力已經(jīng)成為當(dāng)前國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)需要面對(duì)的兩大“灰犀牛”風(fēng)險(xiǎn),是影響經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的兩大核心變量。

“如果政策單純刺激樓市,恐怕市場(chǎng)很難起來,還需要整體經(jīng)濟(jì)基本面好轉(zhuǎn),希望國(guó)家多出臺(tái)類似降準(zhǔn)降息向市場(chǎng)投放流動(dòng)性的舉措,更有利于市場(chǎng)的復(fù)蘇。”杭州一位房企人士呼吁。

責(zé)任編輯: 陳勇洲
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