證券時報網
曾劍
2024-09-28 20:06
樓市在國慶節(jié)前迎來政策“大禮包”。
中國人民銀行行長潘功勝9月24日在國新辦發(fā)布會上宣布，降低存量房貸利率和統(tǒng)一房貸最低首付比例，引導商業(yè)銀行將存量房貸利率降至新發(fā)放房貸利率附近，預計平均降幅在0.5個百分點左右。
與此同時，統(tǒng)一首套房和二套房的房貸最低首付比例，將全國層面的二套房貸款最低首付比例由25%下調至15%。
業(yè)內認為，央行此次政策，覆蓋存量房貸和新購房需求，覆蓋面廣，惠及力度大，為購房成本降低、持續(xù)增強購房信心、持續(xù)降低存量房貸風險發(fā)揮了積極作用，有助于持續(xù)帶動居民消費。
平均降幅約0.5個點
“這正是我想要的政策！”聽到存量房貸利率下調的消息，身在北京的“有房一族”的梁荔(化名)激動地說。2021年時，梁荔買入了在京的第二套房，房貸利率為LPR+105個點，高達5%。
今年“517新政”取消商業(yè)貸款利率下限以來，各地的新發(fā)放房貸利率持續(xù)下調，據克而瑞調研，目前30個重點城市首套房平均貸款利率為3.21%，二套房平均貸款利率為3.53%，而目前存量房貸的平均利率約為4%，新增房貸利率與存量房貸利率的利差明顯拉大。
潘功勝也表示，在北京、上海、深圳、廣州這樣的一些大城市，過去房貸利率的加點幅度是比較高的，在“517新政”調整以后，這些城市新發(fā)放按揭貸款和存量按揭貸款之間的利差更大。
對此，人民銀行指導銀行對存量房貸利率進行批量調整，將存量放貸利率降至新發(fā)放貸款利率附近。
那么，下調幅度能有多大？“我們預計平均下降的幅度大概在0.5個點左右。”潘功勝解釋，“之所以說是平均，因為房貸是在不同時期放的，同時不同時期、不同地區(qū)、不同銀行，發(fā)放的存量放貸利率水平是不一樣的，所以我們預測的下降幅度是一個預期的平均數。”
這也就意味著，一線城市的存量房貸利率的下調幅度可能會超過0.5個點。“我老家朋友的房貸款利率只有2出頭。”梁荔說。
廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，目前承擔高利率的，主要是在2017-2021年買房的群體，這部分群體很多都是上一輪城鎮(zhèn)化高峰期進入城市的年輕人、新市民，也包括部分投資客。目前，很多城市的房價已經跌回2017年左右。而就業(yè)正在承受著壓力，利率太高，會導致償還壓力大。
利差的持續(xù)拉大，也在過去一段時間內引發(fā)了居民提前還貸的情況。億翰智庫統(tǒng)計顯示，今年上半年，六大行按揭貸款上半年合計減少超3200億，而2023年全年，這個數據是接近5600億元，也就是說去年存量房貸利率調整后提前還款的情況并沒有減少，這次調整到和新發(fā)放貸款一致，預計會在一定程度上緩解該情況。
不過，存量房貸利率具體何時降、如何降，還需要時日落實。潘功勝表示，近期會發(fā)布正式文件，“這件事涉及的人很多，銀行也需要有一定的時間進行必要的技術準備”。他同時透露，初期會現在本行內實施轉按揭，下一步再考慮是否需要跨行轉按揭。
上海易居房地產研究院副院長嚴躍進認為，近期各銀行將會根據央行部署，持續(xù)降低房貸成本。若可以降低50個基點，那么對于100萬貸款本金、30年等額本息的還貸方式，月供可以減少300元。
潘功勝表示，下調存量房貸利率有利于進一步降低借款人的房貸利息支出，預計這一項政策將惠及5000萬戶家庭、1.5億人口，平均每年減少家庭的利息支出總數大概在1500億元左右，有助于促進了擴大消費和投資，也有利于減少提前的還貸行為。
同時，這一新政還可以壓縮違規(guī)置換存量房貸的空間，保護消費金融消費者的合法權益，維護房地產市場平穩(wěn)的平穩(wěn)健康的秩序。
助力釋放改善型需求
不只針對存量房貸，本次新政還惠及新購房需求。為更好地支持城鄉(xiāng)居民剛性和多樣化的改善性住房需求，全國層面的商業(yè)性個人住房貸款將不再分首套房和二套房，將首付比例統(tǒng)一為15%。
潘功勝表示，“517新政”后，首套房的首付比例已降低至15%，當時的二套房是25%，這一次把二者統(tǒng)一為15%。
他強調，各個地方可以因城施策，自主確定是否采取差別化的安排，并確定轄區(qū)內的首付比例下限。“不同城市、地區(qū)之間，房地產市場情況有很大的差別，地方政府可以采取差別化安排，在全國底線的基礎上確定轄區(qū)內的首付比例下限。”同時，商業(yè)銀行可根據客戶風險的狀況和意愿，與客戶協商確定主體的首付比例水平。
58安居客研究院院長張波分析，本輪對二套房首付調整，已降至2000年以來二套首付最低，也體現出國家對于各類自住性買房需求的保護，預示著房地產市場將有望不斷走出低谷，市場復蘇的力度或不斷增強。
張波認為，降低二套房首付比例可以直接降低購房門檻，這有助于釋放改善型住房需求，特別是在一些經濟發(fā)展較快、人口流入較大的一二線熱點城市，這種潛在需求更為明顯。從二套需求來看，投資性需求已經離場，當下入市的皆為自住性需求，這一新政有助于保障多樣化改善需求。
嚴躍進表示，簡單測算，若是一個家庭認購一套200萬總價的二套房，過去首付款需要50萬，但現在降低為30萬，直接減少20萬，有望激活改善型或換房的需求。
目前正值房企銷售旺季，兩項政策“大禮包”將如何影響市場？深圳一房企營銷人士對第一財經表示，降低存量房貸利率，以及降低首付比例，能對房地產市場起到提振信心的作用，給房地產銷售端釋放一些需求。
另有某央企人士也表示，對于之前在房貸利率較高點時買房的人來說，看到這次的政策會有一些激動；對于房企銷售端來說，想要買房的人更多情況下并不是受制于首付款，而是對未來房價走勢的預期，以及對整個經濟環(huán)境的認知。
業(yè)內認為，降低二套首付比例，在一定程度上也預示著房價當下已經處于底部。張波分析稱，一般來說，較低的首付比例意味著購房者需要承擔更高的杠桿率，如果房價再次出現大幅下行，將會直接影響到購房者還本付息，也或將進一步加大金融風險。因此，在實施這一政策時，說明監(jiān)管層對于當下樓市的判斷已經更為清晰，尤其對于房價層面的長期預期已經更為明確，通過這一政策加力可以有效加速市場的復蘇。
嚴躍進也認為，此次政策有很大一部分涉及到購房領域，尤其是二套房或改善型住房。這對于后續(xù)進一步落實房貸政策和降低房貸成本具有積極的作用。從實際過程看，后續(xù)購房方面貸款的優(yōu)惠會更多，也有助于進一步提振住房消費和活躍房地產市場的信心。
