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10月31日，工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)銀行、建設(shè)銀行等國(guó)有大型商業(yè)銀行發(fā)布公告稱，根據(jù)《中國(guó)人民銀行公告[2024]第11號(hào)》（下稱“央行公告”）相關(guān)要求，將依法有序完善存量個(gè)人住房貸款利率定價(jià)機(jī)制。

目前，存量房貸利率批量調(diào)整已基本完成。國(guó)有大行當(dāng)天發(fā)布的相關(guān)公告主要介紹存量房貸利率調(diào)整工作的下一步安排，即未來房貸利率加點(diǎn)幅度如何動(dòng)態(tài)調(diào)整、未來重定價(jià)周期如何選擇等。

未來房貸利率加點(diǎn)調(diào)整“門檻值”為“加30個(gè)基點(diǎn)”

11月1日起，針對(duì)以貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）浮動(dòng)利率定價(jià)的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，如客戶的房貸LPR加點(diǎn)值高于全國(guó)新發(fā)放房貸利率平均加點(diǎn)值加30個(gè)基點(diǎn)的，客戶可申請(qǐng)調(diào)整LPR加點(diǎn)值。

央行與國(guó)有大行發(fā)布的相關(guān)公告，均明示了本輪存量房貸利率定價(jià)機(jī)制的具體調(diào)整規(guī)則：以央行最新發(fā)布的全國(guó)新發(fā)放房貸平均利率所對(duì)應(yīng)的加點(diǎn)幅度加30個(gè)基點(diǎn)為門檻值，若存量房貸的加點(diǎn)幅度高于門檻值，則可與銀行協(xié)商調(diào)整為門檻值。對(duì)應(yīng)的加點(diǎn)幅度為央行最新發(fā)布的全國(guó)新發(fā)放房貸利率減去對(duì)應(yīng)季度5年期以上LPR均值。

“偏離幅度”的設(shè)定是本輪調(diào)整規(guī)則的關(guān)鍵內(nèi)容。偏離幅度如果設(shè)定過大，借款人心理有落差，可能增加提前還貸，不利于建立存量房貸利率漸進(jìn)有序調(diào)整的長(zhǎng)效機(jī)制。偏離幅度如果設(shè)定過小，可能造成頻繁重置合同，超出銀行業(yè)務(wù)承受能力，借款人也難以及時(shí)享受到優(yōu)惠。

記者從有關(guān)商業(yè)銀行獲悉，為兼顧合理讓利與可持續(xù)性經(jīng)營(yíng)，商業(yè)銀行經(jīng)過測(cè)算，將該偏離幅度約定為30個(gè)基點(diǎn)。

房貸利率將根據(jù)新發(fā)放房貸利率加點(diǎn)幅度調(diào)整

目前，央行官網(wǎng)“利率政策”欄目已公布2024年第三季度全國(guó)新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款加權(quán)平均利率，為3.33%。每年1月、4月、7月、10月末，央行都將公布上一季度全國(guó)新發(fā)放房貸利率水平，供銀行和借款人參考。

例如，按照央行公布的2024年第三季度全國(guó)新發(fā)放個(gè)人房貸加權(quán)平均利率，當(dāng)季5年期以上LPR均值為3.85%，則對(duì)應(yīng)的加點(diǎn)幅度為“減52個(gè)基點(diǎn)”（3.33%-3.85%），調(diào)整門檻為“減22個(gè)基點(diǎn)”（減52個(gè)基點(diǎn)+30個(gè)基點(diǎn)）。簡(jiǎn)單來說，所有加點(diǎn)幅度高于“減22個(gè)基點(diǎn)”的存量房貸借款人可與銀行協(xié)商，將加點(diǎn)幅度調(diào)整至“減22個(gè)基點(diǎn)”。考慮到10月25日絕大多數(shù)借款人的加點(diǎn)幅度已經(jīng)批量調(diào)整至“減30個(gè)基點(diǎn)”，預(yù)計(jì)2024年第四季度絕大多數(shù)借款人無需調(diào)整加點(diǎn)幅度。

未來一段時(shí)間，如果政策利率保持穩(wěn)定，預(yù)計(jì)新發(fā)放房貸利率都保持穩(wěn)定，存量房貸利率將無需再進(jìn)行調(diào)整。如果新發(fā)放房貸利率加點(diǎn)幅度進(jìn)一步下降，存量房貸利率也會(huì)跟隨下行，銀行會(huì)綜合考慮吸儲(chǔ)和經(jīng)營(yíng)成本等因素合理確定新發(fā)放房貸利率。

本輪批量調(diào)整后，存量房貸利率降至3.3%，如果存量房貸與新發(fā)放房貸差異大于30個(gè)基點(diǎn)，將推動(dòng)新一輪存量房貸利率下調(diào)。因此，預(yù)計(jì)銀行會(huì)較少發(fā)放利率低于3%的房貸，新發(fā)放房貸與存量房貸的利差也將保持總體穩(wěn)定。

11月1日起，可變更重定價(jià)周期

11月1日（含當(dāng)日）起，客戶可申請(qǐng)變更重定價(jià)周期，但同一筆貸款存續(xù)期內(nèi)客戶僅可申請(qǐng)調(diào)整1次。

重定價(jià)周期是指浮動(dòng)利率貸款合同中，利率跟隨定價(jià)基準(zhǔn)調(diào)整的時(shí)間間隔。在利率重定價(jià)日，定價(jià)基準(zhǔn)會(huì)調(diào)整為最近一個(gè)月貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）所對(duì)應(yīng)的數(shù)值。現(xiàn)在的個(gè)人住房貸款一般每年重定價(jià)一次，央行公告取消對(duì)個(gè)人住房貸款重定價(jià)周期最短為1年的行政性限制。11月1日即將到來，部分存量房貸借款人想要縮短重定價(jià)周期，盡快享受到10月LPR下調(diào)優(yōu)惠紅利。

券商中國(guó)記者梳理商業(yè)銀行公告發(fā)現(xiàn)，大多數(shù)銀行提供的重定價(jià)周期共三個(gè)選項(xiàng)：三個(gè)月、半年、一年。重定價(jià)周期為三個(gè)月的，每年重定價(jià)4次；重定價(jià)周期為半年的，每年重定價(jià)2次；重定價(jià)周期為一年的，每年重定價(jià)1次。需要注意的是，大多數(shù)銀行規(guī)定，存量房貸借款人在整個(gè)貸款存續(xù)期內(nèi)，重定價(jià)周期只能調(diào)整一次，不能多次調(diào)整。

有關(guān)專家表示，房貸合同期限普遍較長(zhǎng)，部分期限達(dá)到30年，從整個(gè)貸款周期看，重定價(jià)周期長(zhǎng)短對(duì)借款人的影響是中性的。在LPR下行周期內(nèi)，重定價(jià)周期越短，借款人可早享受降息紅利。如果未來經(jīng)濟(jì)形勢(shì)好轉(zhuǎn)，政策利率和LPR進(jìn)入上行通道，在利率上行周期內(nèi)，重定價(jià)周期越短，借款人也會(huì)以更快速度適用較高的利率，更早承受加息負(fù)擔(dān)，重定價(jià)周期只能調(diào)整一次，借款人要綜合考慮自身情況審慎決策，用好這一次選擇的權(quán)利。

存量房貸利率批量調(diào)整已基本完成

10月25日，全國(guó)性銀行對(duì)符合條件的存量房貸借款人進(jìn)行了批量調(diào)整，相關(guān)借款人陸續(xù)反映已接到貸款銀行手機(jī)短信通知，表示房貸利率已調(diào)整成功，部分借款人調(diào)降幅度高達(dá)130個(gè)基點(diǎn)。初步統(tǒng)計(jì)，截至10月28日，21家全國(guó)性銀行已完成批量調(diào)整，共計(jì)5366.7萬(wàn)筆、25.2萬(wàn)億元存量房貸利率完成下調(diào)，各地方法人銀行也即將在10月31日完成批量調(diào)整。

目前，存量房貸利率批量調(diào)整已基本完成。整體來看，此次調(diào)整涵蓋首套、二套及以上存量房貸、去年已經(jīng)調(diào)整過加點(diǎn)幅度的存量房貸，調(diào)整力度和覆蓋面均超去年。

由于房貸利率重定價(jià)日期不同，不同借款人調(diào)整后的房貸利率會(huì)有所差異，重定價(jià)后都將是一樣的，存量房貸利率調(diào)整的效果將分步實(shí)現(xiàn)。目前有一部分重定價(jià)日在10月21日以后的借款人的存量房貸利率已經(jīng)降至3.3%，隨著其余房貸陸續(xù)重定價(jià)，絕大多數(shù)參與批量調(diào)整的存量房貸利率都將降至3.3%，接近中國(guó)人民銀行官網(wǎng)公布的2024年第三季度全國(guó)新發(fā)放個(gè)人房貸利率平均水平（3.33%）。

本輪存量房貸利率調(diào)整對(duì)商業(yè)銀行凈息差的影響基本中性。

一方面，央行近期下調(diào)政策利率，即7天期逆回購(gòu)操作利率0.2個(gè)百分點(diǎn)，帶動(dòng)中期借貸便利（MLF）利率下降0.3個(gè)百分點(diǎn)，降低了金融機(jī)構(gòu)從央行獲取資金的成本。10月18日，利率自律機(jī)制協(xié)調(diào)主要銀行下調(diào)各期限、品種存款掛牌利率，其中，各期限整存整取定期存款利率均下調(diào)25個(gè)基點(diǎn)，地方法人銀行也跟隨下調(diào)存款掛牌利率。

另一方面，存量房貸利率下調(diào)收窄了新老房貸利差，提前還貸現(xiàn)象明顯減少。記者從某家大行了解到，10月以來房貸提前還款較政策出臺(tái)前的9月減少20%，有利于銀行穩(wěn)定資產(chǎn)端收益。綜合來看，降低存量房貸利率等貨幣政策措施對(duì)商業(yè)銀行凈息差的影響基本中性。

校對(duì)：姚遠(yuǎn)