證券時報網(wǎng)
張一帆
2024-11-01 11:16
11月1日起，多家銀行對商業(yè)性個人住房貸款利率實行新的定價機制，存量房貸利率可自主協(xié)商動態(tài)調(diào)整。住房問題一頭連著民生、一頭連著發(fā)展，關系千家萬戶切身利益。
今年以來，一系列房地產(chǎn)金融政策持續(xù)優(yōu)化，從供需兩側(cè)發(fā)力，降低居民購房成本，促進保交樓、保民生、保穩(wěn)定，助力構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，更好支持剛性和改善性住房需求。
提振剛性和改善性住房需求
最近，“雙11”線上促銷活動開始，江蘇南京市民徐星挑選了不少心儀的化妝品和衣物。她還打算購置新能源汽車，“房貸利率下調(diào)幫我省了不少錢，日常消費就升級了。”
2021年，徐星購置了一套位于南京市江心洲的住宅，從中國工商銀行申請浮動利率貸款，當時每月還款6850元。“去年以來，住房貸款利率下調(diào)，月供少了1000多元，總共能省下幾十萬元利息。”徐星說。
9月24日，中國人民銀行公布了降低存量房貸利率、統(tǒng)一房貸最低首付比例等多項房地產(chǎn)金融政策。大部分存量房貸利率于10月25日完成批量調(diào)整。據(jù)了解，不少銀行開通政策答疑專線，在官網(wǎng)、微信公眾號等平臺進行政策宣導和問題答疑，確保政策落地見效。
“房貸利率調(diào)整與降低住房貸款首付比例等形成了政策合力，提升了消費者的購房意愿。”中國工商銀行南京分行消費信貸部相關負責人說，落實存量房貸利率調(diào)整相關政策，該行將符合條件的首套、二套存量商業(yè)性個人住房貸款進行了統(tǒng)一批量利率調(diào)整，99%的客戶不需要自主申請。
業(yè)內(nèi)人士表示，一系列優(yōu)化調(diào)整政策接力出臺，釋放強烈穩(wěn)樓市信號，也讓一些潛在購房者消除顧慮、改變觀望態(tài)度，有助于促進房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)。
“政策‘組合拳’既能促使年輕群體加快‘租轉(zhuǎn)購’，擴大剛性住房需求，同時也能縮短置換周期，提振改善性住房需求，提高存量房產(chǎn)流動性，帶動市場整體活躍度。”上海金融與發(fā)展實驗室主任、首席專家曾剛說，從中長期看，相關政策有助于穩(wěn)定市場預期，改善投資環(huán)境，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，帶動相關產(chǎn)業(yè)鏈復蘇，對穩(wěn)增長起到積極作用。
保障項目建成交付和房企穩(wěn)健經(jīng)營
今年以來，在相關部門指導下，各地建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制（以下簡稱“協(xié)調(diào)機制”），不斷推動“白名單”項目擴圍增效，統(tǒng)籌銀政企各方力量，共同推動項目建成交付。
陜西西安市某住宅項目首次申報“白名單”時，因開發(fā)企業(yè)未完全繳納城市基礎設施配套費，計劃新開工建設的標段未獲得建筑工程施工許可證，不符合納入“白名單”相關要求。
得知項目情況，當?shù)貐f(xié)調(diào)機制積極協(xié)調(diào)住建局、行政審批局等部門，允許項目公司分批繳納剩余城市基礎設施配套費，減輕項目公司資金壓力，并很快辦理了相關許可證；同時，多次組織銀行座談，推動項目后續(xù)融資有序進行。經(jīng)過多方努力，該項目被納入西安市第三批次“白名單”，并取得銀團貸款授信總額度14億元，為項目建設交付提供了堅實資金保障。
金融監(jiān)管總局相關司局負責人表示，協(xié)調(diào)機制充分發(fā)揮了城市政府在穩(wěn)定房地產(chǎn)市場方面的積極作用，及時研判本地房地產(chǎn)市場形勢和融資需求，定期組織房企和銀行各方會商，做好“白名單”項目審核把關，推動修復房地產(chǎn)項目存在問題，為房地產(chǎn)項目融資和建成交付提供了有利外部環(huán)境。截至10月16日，“白名單”項目已審批通過貸款2.23萬億元。
在協(xié)調(diào)機制推動下，各地房地產(chǎn)項目加快建設交付。專家表示，“白名單”擴圍增效，不僅對保交房提供有力支持，也為房地產(chǎn)項目公司營造了更有利的發(fā)展環(huán)境。項目資金封閉管理、專款專用于項目建設等要求，將推動房地產(chǎn)項目公司及其母公司不斷完善經(jīng)營管理模式，提升運營效率和質(zhì)量，增強企業(yè)核心競爭力。
金融監(jiān)管總局相關司局負責人說，在“白名單”機制下，銀行不斷優(yōu)化房地產(chǎn)開發(fā)貸款管理流程，涵蓋授信審批、資金投放、風險管理等各環(huán)節(jié)。“‘白名單’項目管理更加規(guī)范化、精細化，不僅能有效防止貸款資金被違規(guī)挪用、保障銀行債權安全，同時也為構建更加科學、合理、可持續(xù)的房地產(chǎn)發(fā)展新模式奠定堅實基礎。”
助力擴大保障性租賃住房供給
在湖北武漢東西湖區(qū)，一處當?shù)赝苿臃康禺a(chǎn)去庫存的試點項目正加緊裝修。“該項目可提供保障性租賃住房111套，計劃今年底投入運營。”武漢安居保障性住房有限公司負責人李淑云說，周邊商業(yè)、教育、醫(yī)療等生活配套齊全，租賃需求旺盛。前期，在保障性住房再貸款政策支持下，銀行發(fā)放了專項用于收購該項目的貸款，為推動項目收購改造提供有力支持。
“我們積極與安居公司及武漢市住房和城市更新局對接，商討商業(yè)可行性與合作方案，通過‘綠色通道’加快項目貸款審批發(fā)放效率。”中國建設銀行湖北省分行副行長金鵬說，自今年保障性住房再貸款設立以來，該行持續(xù)優(yōu)化保交房金融服務，制定差別化授信審批，與湖北各級政府職能部門對接，為相關房源項目批復貸款金額4億元，惠及住房1258套。
中國人民銀行湖北省分行副行長曾濤介紹，該行正組織當?shù)亟鹑跈C構加快投放符合條件的住房租賃團體購房貸款和保障性住房收購貸款，目前湖北省金融機構已累計為18個項目授信24.2億元。“我們還指導已發(fā)放貸款的金融機構做好保障性住房再貸款申請工作。”曾濤說。
近期，中國人民銀行發(fā)布通知，優(yōu)化保障性住房再貸款有關要求，對于金融機構發(fā)放的符合要求的貸款，中國人民銀行向金融機構發(fā)放再貸款的比例從貸款本金的60%提升到100%，進一步增強對金融機構和收購主體的市場化激勵。曾剛認為，通過收購存量商品房用作保障性住房，能夠加快消化商品房庫存，促進供需動態(tài)平衡，同時也有利于擴大保障性租賃住房供給，助力租購并舉。
延長放寬經(jīng)營性物業(yè)貸款用途、房企開發(fā)貸款合理展期相關政策的期限，研究允許政策性銀行、商業(yè)銀行貸款支持有條件的企業(yè)市場化收購房企土地……金融政策持續(xù)優(yōu)化，推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)。
住房城鄉(xiāng)建設部有關負責人說，9月底以來，一手房的看房量、到訪量、簽約量明顯增加，二手房的交易量持續(xù)上升。各地有力推進保交房攻堅戰(zhàn)，已經(jīng)交付246萬套。國家統(tǒng)計局在9月下旬開展的調(diào)查顯示：預期未來半年新建商品住宅和二手住宅銷售價格保持穩(wěn)定或上漲的受訪從業(yè)人員占比分別比上月提高10個和6.5個百分點。
“多項政策形成合力，覆蓋購房者、房企和市場各個環(huán)節(jié)，既助力解決當前問題，也有利于長期結構性調(diào)整，體現(xiàn)了政策的系統(tǒng)性和前瞻性。”曾剛說，下一步，各部門應加強政策協(xié)調(diào)，建立信息共享機制，及時跟蹤市場變化。同時，鼓勵金融機構創(chuàng)新產(chǎn)品和服務，加大對綠色建筑、智慧社區(qū)等新型住房項目的金融支持，促進房企探索發(fā)展新模式，更好滿足多樣化住房需求。
