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“最近我一直收到某購(gòu)物中心奢侈品大牌門店銷售的電話，不僅好意提醒我去保養(yǎng)包包，還邀請(qǐng)我去店里看看新品。”上海白領(lǐng)肖文（化名）近期對(duì)記者表示，她并非奢侈品消費(fèi)的常客，現(xiàn)在卻頗受“關(guān)照”，讓她感到驚訝。

近年來，高端購(gòu)物中心一直給人“活得很滋潤(rùn)”的印象，但隨著上半年奢侈品消費(fèi)的疲弱，這些購(gòu)物中心的日子也不好過了。近期部分主營(yíng)高端購(gòu)物中心的地產(chǎn)商披露財(cái)報(bào)，上半年商場(chǎng)銷售額及物業(yè)租賃收入下滑成了一個(gè)普遍現(xiàn)象。與此同時(shí)，一些主打居民消費(fèi)的次高端或綜合零售性質(zhì)的商場(chǎng)，卻迎來了消費(fèi)復(fù)蘇。

商場(chǎng)出租率高企但收入?yún)s下滑

一年前，物業(yè)租賃收入創(chuàng)下新高的恒隆地產(chǎn)（00101.HK）還沉浸在其商業(yè)策略的成功里。

過去20多年來，以投資開設(shè)高端購(gòu)物中心、引來頂級(jí)奢侈品入駐銷售為主要業(yè)務(wù)模式的恒隆，在內(nèi)地幾乎是穩(wěn)賺不賠，租金收入節(jié)節(jié)攀升。

執(zhí)掌恒隆集團(tuán)長(zhǎng)達(dá)33年、現(xiàn)在擔(dān)任榮譽(yù)董事長(zhǎng)的陳啟宗，去年在《致股東函》里表示，自1999年在上海的首座購(gòu)物商場(chǎng)開業(yè)以來，恒隆在內(nèi)地的租賃收入以人民幣計(jì)算持續(xù)增長(zhǎng)，每年都創(chuàng)新高，即使在三年疫情期間，升勢(shì)也從未間斷。

不過，這樣的上升勢(shì)頭在今年上半年戛然而止。據(jù)恒隆地產(chǎn)近期發(fā)布的2024年半年報(bào)，該公司雖然總營(yíng)收較去年同期增加15%至63.8億港元，但整體物業(yè)租賃收入下跌7%至51.51億港元。

根據(jù)其財(cái)務(wù)報(bào)告，總營(yíng)收的增長(zhǎng)主要來自于香港物業(yè)的銷售收入，而物業(yè)租賃收入，實(shí)際上才是恒隆長(zhǎng)期以來占大頭的主要收入來源，但這部分出現(xiàn)了明顯下滑。細(xì)看這份財(cái)報(bào)，恒隆地產(chǎn)的內(nèi)地及香港物業(yè)租賃收入均出現(xiàn)下滑，其中內(nèi)地33.4億港元的租賃收入，同比去年減少了2.1億港元。

但實(shí)際上，恒隆旗下各高端商場(chǎng)的出租率依然優(yōu)秀，近乎滿租。比如恒隆最賺錢的商場(chǎng)之一——上海恒隆廣場(chǎng)，仍然維持著100%滿租的狀態(tài)。不過，該商場(chǎng)上半年租戶銷售額同比下降了23%，商場(chǎng)收入也下跌了8%。

除此以外，像上海的港匯恒隆廣場(chǎng)，出租率高達(dá)97%，但租戶銷售額同比減少了14%，商場(chǎng)收入降低4%；沈陽(yáng)市府恒隆廣場(chǎng)、昆明恒隆廣場(chǎng)、武漢恒隆廣場(chǎng)等高端商場(chǎng)的收入和租戶銷售也均下跌。

同樣的情況，也出現(xiàn)在太古地產(chǎn)（01972.HK）的財(cái)報(bào)中。

據(jù)太古地產(chǎn)在8月8日發(fā)布的2024年中期財(cái)務(wù)報(bào)告，太古旗下高端購(gòu)物中心北京三里屯太古里、成都太古里、廣州太古匯、北京頤堤港和上海興業(yè)太古匯的零售銷售額較2023年同期分別下跌4%、17%、9%、4%及20%。

值得關(guān)注的是，銷售額的下滑在高端商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域較為明顯，而部分次高端或者走平民消費(fèi)路線的購(gòu)物中心，反而迎來了一波復(fù)蘇。

比如在恒隆地產(chǎn)的半年報(bào)中，幾家次高端商場(chǎng)，包括沈陽(yáng)皇城、濟(jì)南以及天津的項(xiàng)目，同比收入均有提升。

再比如太古地產(chǎn)，雖然旗下高端購(gòu)物中心銷售額下跌，但是其上半年零售物業(yè)租金總收入同比上漲了4.9%，具體到項(xiàng)目，太古的綜合類商場(chǎng)收入相對(duì)穩(wěn)定。

其實(shí)這一趨勢(shì)在去年就有所體現(xiàn)，2023年上海銷售額最高的商場(chǎng)不再是主打重奢的項(xiàng)目，而是以周邊居民消費(fèi)為主要銷售額來源的環(huán)球港。據(jù)聯(lián)商網(wǎng)等媒體統(tǒng)計(jì)，2023年上海環(huán)球港創(chuàng)下了203億元的銷售額，增長(zhǎng)超40%。

高端綜合體建設(shè)仍如火如荼

對(duì)于上半年高端購(gòu)物中心收入的走低，國(guó)內(nèi)某大型地產(chǎn)集團(tuán)的商業(yè)地產(chǎn)投資人士對(duì)記者表示，這主要反映出奢侈品消費(fèi)的疲軟，由于在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，針對(duì)奢侈品大牌的租金收取方式以收取銷售額提點(diǎn)為主流，導(dǎo)致了商場(chǎng)租金收入的同步降低。

“可能在普通人的印象中，商場(chǎng)收取品牌的固定租金，只要保證出租率，就能保證租金收入，實(shí)際上在重奢領(lǐng)域并非如此。”

該人士告訴記者，按照行業(yè)慣例，商場(chǎng)會(huì)對(duì)主力店收取固定租金，一般門店則為“固定租金+銷售額提點(diǎn)”結(jié)合的模式，而對(duì)高端大牌則收取純提點(diǎn)。

高端大牌對(duì)商場(chǎng)的定位以及地段有非常嚴(yán)格的要求，除了核心城市，大牌在一座城市中一般也就開設(shè)一兩家門店，為了吸引高端大牌入駐，商場(chǎng)往往不會(huì)設(shè)固定租金，甚至還自掏腰包出上千萬元的裝修補(bǔ)貼。一旦高端品牌的門店在商場(chǎng)里入駐成功，取得不錯(cuò)的銷售額，購(gòu)物中心通過提點(diǎn)也能“躺賺”；但如果高端品牌銷售額下降，商場(chǎng)租金收入也會(huì)立竿見影地減少。

“我們的感受是中等收入人群的奢侈品消費(fèi)有所減少，更多人的消費(fèi)觀念趨于理性，熱衷于尋找‘平替’，而高凈值人群的奢侈品消費(fèi)實(shí)際上仍然較為穩(wěn)定。”上海某高端購(gòu)物中心相關(guān)人士對(duì)記者表示。

對(duì)于內(nèi)地奢侈品消費(fèi)市道轉(zhuǎn)弱，恒隆在半年度報(bào)告中提及了幾個(gè)原因，包括：消費(fèi)力稍遜的顧客在奢侈品消費(fèi)上轉(zhuǎn)趨謹(jǐn)慎，以及境外游購(gòu)買奢侈品的旅客人數(shù)上升導(dǎo)致內(nèi)地商場(chǎng)收入下滑等。

不過恒隆也提及，頂級(jí)客群仍然追捧商場(chǎng)內(nèi)提供的限量級(jí)奢侈商品。

瑞銀研報(bào)顯示，今年以來（1月~7月）內(nèi)地奢侈品銷售額下跌約10%，5月至6月跌幅加大，預(yù)計(jì)今年下半年至2026年，奢侈品牌可能會(huì)放緩在中國(guó)內(nèi)地開設(shè)門店的步伐，商場(chǎng)可能需要減租或轉(zhuǎn)型以留住奢侈品牌租戶，由于高端購(gòu)物中心建設(shè)周期至少需要四年，即將開業(yè)的高端商場(chǎng)也將面臨租金壓力。

這一奢侈品消費(fèi)趨勢(shì)是否會(huì)對(duì)高端商業(yè)零售地產(chǎn)的投資產(chǎn)生一定影響？

以恒隆為例，2025年投資190億元的杭州恒隆廣場(chǎng)將開業(yè)，上海恒隆廣場(chǎng)擴(kuò)建部分也已獲批，預(yù)期于2026年完工。對(duì)于未來，恒隆集團(tuán)及恒隆地產(chǎn)董事長(zhǎng)陳文博在中期業(yè)績(jī)會(huì)上表示，相信當(dāng)市場(chǎng)信心回暖時(shí)，恒隆的業(yè)務(wù)將表現(xiàn)理想。在半年報(bào)中，恒隆方面也表示，高端依然是企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，即便高端商場(chǎng)短期業(yè)績(jī)有所下滑，但恒隆依然堅(jiān)信會(huì)有好的結(jié)果。

恒隆地產(chǎn)行政總裁盧韋柏表示，恒隆將審時(shí)度勢(shì)，靈活應(yīng)對(duì)市場(chǎng)逆境，并堅(jiān)守紀(jì)律，穩(wěn)住核心競(jìng)爭(zhēng)力。

而截至目前，太古地產(chǎn)也仍在大手筆投資中國(guó)內(nèi)地物業(yè)項(xiàng)目。太古地產(chǎn)在2022年年初就明確了將在未來10年投資1000億港元于中國(guó)香港、中國(guó)內(nèi)地、東南亞幾個(gè)核心市場(chǎng)。根據(jù)最新財(cái)報(bào)，截至2024年8月2日，這1000億港元投資計(jì)劃已經(jīng)落地650億港元，其中440億港元投向了內(nèi)地。

半年報(bào)中，太古地產(chǎn)還官宣了廣州聚龍灣太古項(xiàng)目的開業(yè)時(shí)間——預(yù)計(jì)從2025年年底開業(yè)，陸續(xù)舉辦展覽、快閃店等活動(dòng)，為項(xiàng)目的第一階段竣工做準(zhǔn)備；整體項(xiàng)目預(yù)計(jì)2027年上半年落成。

香港置地行政總裁史米高（Michael Smith）近期也表示，該集團(tuán)歷史上最大的項(xiàng)目——上海西岸金融城大型城市綜合體，正在如期開發(fā)建設(shè)中，該項(xiàng)目總體量超110萬平方米，首階段的住宅和服務(wù)式公寓已于今年上半年完工，余下部分將于2024年至2027年分階段開放。

綜合來看，多家地產(chǎn)商仍有龐大的高端購(gòu)物中心投資計(jì)劃與在建工程，大手筆的投入也反映出他們對(duì)市場(chǎng)前景的信心。前述上海某高端購(gòu)物中心內(nèi)部人士亦對(duì)記者表示，公司內(nèi)部仍然看好中國(guó)內(nèi)地消費(fèi)市場(chǎng)。