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重磅!存量房貸利率,10月31日前批量調(diào)整!怎么調(diào)?能調(diào)多少?一文看懂→
來源:證券時報網(wǎng)作者:賀覺淵2024-09-29 21:35

存量房貸利率這樣調(diào)整!

9月29日,中國人民銀行(下稱“央行”)發(fā)布公告(下稱《公告》)完善商業(yè)性個人住房貸款利率定價機制有關事宜,明確11月1日起,符合條件的借款人在與商業(yè)銀行市場化協(xié)商調(diào)整房貸利率加點幅度的同時,也可協(xié)商調(diào)整重定價周期。同時,央行指導市場利率定價自律機制發(fā)布《關于批量調(diào)整存量房貸利率的倡議》(下稱《倡議》),明確各商業(yè)銀行原則上于2024年10月31日前應統(tǒng)一對存量房貸(包括首套、二套及以上)利率實施批量調(diào)整。

在批量調(diào)整階段,首套、二套及以上存量房貸都可調(diào)整,去年已經(jīng)調(diào)整過加點幅度的存量房貸也包含在內(nèi)。

批量調(diào)整后,借款人存量房貸利率原則上將降至不低于貸款市場報價利率(LPR)減30個基點,即“LPR-30個基點”。在批量調(diào)整和常態(tài)化調(diào)整階段,均不再區(qū)分首套、二套房(有房貸利率政策下限且區(qū)分首套二套的城市除外)。故北、上、深二套及以上存量房貸需考慮當?shù)卣呦孪蕖?/p>

央行還明確,自2024年10月起,每季度第一個月將在官方網(wǎng)站公布上個季度全國新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款加權平均利率,供銀行和借款人參考。

本輪存量房貸利率調(diào)整時間為:

1.主要商業(yè)銀行原則上將于不晚于2024年10月12日發(fā)布具體各銀行操作細則。10月12日后,借款人可聯(lián)系銀行了解調(diào)整細則。

2.主要商業(yè)銀行原則上于2024年10月31日前應統(tǒng)一對存量房貸(包括首套、二套及以上)利率實施批量調(diào)整。《倡議》明確,鼓勵各商業(yè)銀行通過網(wǎng)上銀行、手機銀行等線上渠道“一鍵式操作”辦理,為借款人提供便利。

3.11月1日后,借貸雙方可協(xié)商調(diào)整加點幅度。

10月31日前批量調(diào)整 11月1日起可協(xié)商

《倡議》明確2024年10月31日前,商業(yè)銀行將對符合條件的存量房貸再開展一次批量調(diào)整,將利率較高的存量房貸利率降至全國新發(fā)放房貸利率附近,讓借款人盡早獲益。

自2024年11月1日起,符合條件的借款人在與商業(yè)銀行市場化協(xié)商調(diào)整房貸利率加點幅度的同時,也可協(xié)商調(diào)整重定價周期。

在批量調(diào)整階段,首套、二套及以上存量房貸都可調(diào)整,去年已經(jīng)調(diào)整過加點幅度的存量房貸也包含在內(nèi)。

對于新簽訂的個人住房貸款合同,自11月1日起,可由借貸雙方自主協(xié)商重定價周期。重定價周期可為按年、按半年、按季度等。需要說明的是,在利率下行階段,重定價周期越短,借款人越早享受低利率,但在利率上行階段,借款人也要越早承受高利率。

多數(shù)人存量房貸降至不低于“LPR-30個基點”

《倡議》明確,批量調(diào)整階段,商業(yè)銀行將對LPR加點幅度高于“減30個基點”的存量房貸加點幅度批量調(diào)整至不低于“減30個基點”。

簡單來說,借款人存量房貸利率原則上將降至不低于貸款市場報價利率(LPR)“減30個基點”。北、上、深二套及以上存量房貸需考慮當?shù)卣呦孪蕖?/p>

值得注意的是,由于重定價日不同,不同借款人的利率在批量調(diào)整后會有所差異。重定價后,最近一個定價周期內(nèi)LPR的降幅還將體現(xiàn)出來,參與此次批量調(diào)整的借款人利率將調(diào)整至全國新發(fā)放房貸利率附近。

若按當前LPR計算、2025年1月1日為重定價日,假設借款人調(diào)整前的存款房貸利率為LPR+55基點,即4.75%(4.2%+55個基點)。則2024年10月30日批量調(diào)整后存量房貸利率降至3.9%(4.2%-30個基點),2025年1月1日重定價日后將降至3.35%(3.65%-30個基點)。

對于固定利率存量房貸的,以最新LPR轉(zhuǎn)換為加點形式,再將加點幅度調(diào)整為LPR減30個基點。例如,利率為4%的固定利率存量房貸,最新5年期以上LPR為3.85%,先將其固定利率轉(zhuǎn)換為4%(即LPR加15個基點),再將“加15個基點”調(diào)整為“減30個基點”,最終為3.55%。

對于部分城市仍設定了新發(fā)放房貸利率政策下限的,調(diào)整后的加點幅度需不低于下限。例如,北京二套房貸利率政策下限為,五環(huán)以內(nèi)二套房貸的加點下限為LPR減5個基點,五環(huán)以外二套房貸的加點下限為LPR減25個基點。相應的二套房貸在批量調(diào)整時,加點分別調(diào)整為LPR-5個基點和LPR-25個基點。

如何計算調(diào)整后的存量房貸利率?一圖讀懂

對于借款人如何計算調(diào)整后的存量房貸利率,記者根據(jù)不同重定價日(浮動利率貸款合同中,利率跟隨定價基準調(diào)整的時間間隔)、不同區(qū)間房貸加點后的利率整理為表格:

假設2024年10月31日進行批量調(diào)整,假設2024年10月21日報出的5年期以上LPR跟隨央行政策利率下降0.2個百分點,由當前的3.85%降至3.65%,后續(xù)保持不變。舉例來看:

由于2024年2月、7月5年期以上LPR還分別下降了0.25個百分點和0.1個百分點,因此,對于重定價日為每年1月1日的,調(diào)整后的利率為3.9%,明年1月1日LPR重定價后,利率為3.35%。

重定價日為合同發(fā)放日對日的,分為以下四種情況:

重定價日為2024年10月21日至10月31日的,調(diào)整后的利率為3.35%(當時的LPR3.65%-0.3%)。

重定價日為2024年11月1日至12月31日,和2025年1月2日至2月19日的,調(diào)整后的利率為3.9%(當時的LPR4.2%-0.3%),重定價后的利率為3.35%(當時的LPR3.65%-0.3%)。

重定價日為2025年2月20日至7月21日的,調(diào)整后的利率為3.65%(當時的LPR3.95%-0.3%),重定價后利率為3.35%(當時的LPR3.65%-0.3%)。

重定價日為2025年7月22日至10月20日的,調(diào)整后的利率為3.55%(當時的LPR3.85%-0.3%),重定價后利率為3.35%(當時的LPR3.65%-0.3%)。

若按當前LPR計算、2025年1月1日為重定價日,假設借款人調(diào)整前的存款房貸利率為LPR+55基點,即4.75%(4.2%+55個基點)。則2024年10月30日批量調(diào)整后存量房貸利率降至3.9%(4.2%-30個基點),2025年1月1日重定價日后將降至3.35%(3.85%-55個基點)。

若以100萬元、25年期、等額本息還款的存量房貸為例,假設借款人的房貸利率從4.4%降至3.55%,可節(jié)約借款人利息支出每年約5600元。

由于本次調(diào)整復雜,權威專家建議,10月12日后,借款人需關注自己承貸銀行的具體調(diào)整細則。

責編:萬健祎

校對:劉榕枝

責任編輯: 王煥城
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