券商中國
時謙
2024-10-02 20:33
存量房貸利率這樣調(diào)整！
9月29日，中國人民銀行（下稱“央行”）發(fā)布公告（下稱《公告》）完善商業(yè)性個人住房貸款利率定價機制有關事宜，明確11月1日起，符合條件的借款人在與商業(yè)銀行市場化協(xié)商調(diào)整房貸利率加點幅度的同時，也可協(xié)商調(diào)整重定價周期。同時，央行指導市場利率定價自律機制發(fā)布《關于批量調(diào)整存量房貸利率的倡議》（下稱《倡議》），明確各商業(yè)銀行原則上于2024年10月31日前應統(tǒng)一對存量房貸（包括首套、二套及以上）利率實施批量調(diào)整。
在批量調(diào)整階段，首套、二套及以上存量房貸都可調(diào)整，去年已經(jīng)調(diào)整過加點幅度的存量房貸也包含在內(nèi)。
批量調(diào)整后，借款人存量房貸利率原則上將降至不低于貸款市場報價利率（LPR）減30個基點，即“LPR-30個基點”。在批量調(diào)整和常態(tài)化調(diào)整階段，均不再區(qū)分首套、二套房（有房貸利率政策下限且區(qū)分首套二套的城市除外）。故北、上、深二套及以上存量房貸需考慮當?shù)卣呦孪蕖?/p>
央行還明確，自2024年10月起，每季度第一個月將在官方網(wǎng)站公布上個季度全國新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款加權平均利率，供銀行和借款人參考。
本輪存量房貸利率調(diào)整時間為：
1.主要商業(yè)銀行原則上將于不晚于2024年10月12日發(fā)布具體各銀行操作細則。10月12日后，借款人可聯(lián)系銀行了解調(diào)整細則。
2.主要商業(yè)銀行原則上于2024年10月31日前應統(tǒng)一對存量房貸（包括首套、二套及以上）利率實施批量調(diào)整。《倡議》明確，鼓勵各商業(yè)銀行通過網(wǎng)上銀行、手機銀行等線上渠道“一鍵式操作”辦理，為借款人提供便利。
3.11月1日后，借貸雙方可協(xié)商調(diào)整加點幅度。
10月31日前批量調(diào)整 11月1日起可協(xié)商
《倡議》明確2024年10月31日前，商業(yè)銀行將對符合條件的存量房貸再開展一次批量調(diào)整，將利率較高的存量房貸利率降至全國新發(fā)放房貸利率附近，讓借款人盡早獲益。
自2024年11月1日起，符合條件的借款人在與商業(yè)銀行市場化協(xié)商調(diào)整房貸利率加點幅度的同時，也可協(xié)商調(diào)整重定價周期。
在批量調(diào)整階段，首套、二套及以上存量房貸都可調(diào)整，去年已經(jīng)調(diào)整過加點幅度的存量房貸也包含在內(nèi)。
對于新簽訂的個人住房貸款合同，自11月1日起，可由借貸雙方自主協(xié)商重定價周期。重定價周期可為按年、按半年、按季度等。需要說明的是，在利率下行階段，重定價周期越短，借款人越早享受低利率，但在利率上行階段，借款人也要越早承受高利率。
多數(shù)人存量房貸降至不低于“LPR-30個基點”
《倡議》明確，批量調(diào)整階段，商業(yè)銀行將對LPR加點幅度高于“減30個基點”的存量房貸加點幅度批量調(diào)整至不低于“減30個基點”。
簡單來說，借款人存量房貸利率原則上將降至不低于貸款市場報價利率（LPR）“減30個基點”。北、上、深二套及以上存量房貸需考慮當?shù)卣呦孪蕖?/p>
值得注意的是，由于重定價日不同，不同借款人的利率在批量調(diào)整后會有所差異。重定價后，最近一個定價周期內(nèi)LPR的降幅還將體現(xiàn)出來，參與此次批量調(diào)整的借款人利率將調(diào)整至全國新發(fā)放房貸利率附近。
若按當前LPR計算、2025年1月1日為重定價日，假設借款人調(diào)整前的存款房貸利率為LPR+55基點，即4.75%（4.2%+55個基點）。則2024年10月30日批量調(diào)整后存量房貸利率降至3.9%（4.2%-30個基點），2025年1月1日重定價日后將降至3.35%（3.65%-30個基點）。
對于固定利率存量房貸的，以最新LPR轉(zhuǎn)換為加點形式，再將加點幅度調(diào)整為LPR減30個基點。例如，利率為4%的固定利率存量房貸，最新5年期以上LPR為3.85%，先將其固定利率轉(zhuǎn)換為4%（即LPR加15個基點），再將“加15個基點”調(diào)整為“減30個基點”，最終為3.55%。
對于部分城市仍設定了新發(fā)放房貸利率政策下限的，調(diào)整后的加點幅度需不低于下限。例如，北京二套房貸利率政策下限為，五環(huán)以內(nèi)二套房貸的加點下限為LPR減5個基點，五環(huán)以外二套房貸的加點下限為LPR減25個基點。相應的二套房貸在批量調(diào)整時，加點分別調(diào)整為LPR-5個基點和LPR-25個基點。
如何計算調(diào)整后的存量房貸利率？一圖讀懂
對于借款人如何計算調(diào)整后的存量房貸利率，記者根據(jù)不同重定價日(浮動利率貸款合同中，利率跟隨定價基準調(diào)整的時間間隔)、不同區(qū)間房貸加點后的利率整理為表格：
假設2024年10月31日進行批量調(diào)整，假設2024年10月21日報出的5年期以上LPR跟隨央行政策利率下降0.2個百分點，由當前的3.85%降至3.65%，后續(xù)保持不變。舉例來看：
由于2024年2月、7月5年期以上LPR還分別下降了0.25個百分點和0.1個百分點，因此，對于重定價日為每年1月1日的，調(diào)整后的利率為3.9%，明年1月1日LPR重定價后，利率為3.35%。
重定價日為合同發(fā)放日對日的，分為以下四種情況：
重定價日為2024年10月21日至10月31日的，調(diào)整后的利率為3.35%（當時的LPR3.65%-0.3%）。
重定價日為2024年11月1日至12月31日，和2025年1月2日至2月19日的，調(diào)整后的利率為3.9%（當時的LPR4.2%-0.3%），重定價后的利率為3.35%（當時的LPR3.65%-0.3%）。
重定價日為2025年2月20日至7月21日的，調(diào)整后的利率為3.65%（當時的LPR3.95%-0.3%），重定價后利率為3.35%（當時的LPR3.65%-0.3%）。
重定價日為2025年7月22日至10月20日的，調(diào)整后的利率為3.55%（當時的LPR3.85%-0.3%），重定價后利率為3.35%（當時的LPR3.65%-0.3%）。
若按當前LPR計算、2025年1月1日為重定價日，假設借款人調(diào)整前的存款房貸利率為LPR+55基點，即4.75%（4.2%+55個基點）。則2024年10月30日批量調(diào)整后存量房貸利率降至3.9%（4.2%-30個基點），2025年1月1日重定價日后將降至3.35%（3.85%-55個基點）。
若以100萬元、25年期、等額本息還款的存量房貸為例，假設借款人的房貸利率從4.4%降至3.55%，可節(jié)約借款人利息支出每年約5600元。
由于本次調(diào)整復雜，權威專家建議，10月12日后，借款人需關注自己承貸銀行的具體調(diào)整細則。
責編：萬健祎
校對：劉榕枝
