證券時報網
張一帆
2024-10-30 21:50
自“9·26”中央對房地產行業(yè)明確“止跌回穩(wěn)”要求以來，近期支持房地產平穩(wěn)發(fā)展的各類政策集中出臺，市場信心顯著提振。萬科也及時把握政策帶來的市場機遇，在十一假期實現認購金額超百億元，日均認購金額較中秋假期翻倍。
實際上，今年以來，萬科一直全力行動“不躺平”。今年1—9月，萬科實現營收2200億元，繼續(xù)堅守財務安全底線，已完成今年全部公開債的兌付，三季度經營性現金流保持為正，實現超100%回款率。同時，萬科高質量交付超11萬套，銷售超1800億元跑贏大市，年內新投資項目全部實現首開兌現度100%，2023年至今盤活存量產能超470億元。租購并舉趨勢下，萬科長租公寓業(yè)務運營規(guī)模和效率保持行業(yè)第一，出租率及客戶滿意度雙雙突破95%，并通過“由售改租”模式盤活內外部存量房源超8000間。業(yè)內人士認為，萬科在前三季度的市場深度調整期能全力應對，實現“保交付”“保兌付”雙雙達成，在政策東風到來后能把握市場機遇，積極銷售跑贏大市，體現了其無論環(huán)境變化，都堅決不躺平的斗志，也讓市場對其重回健康發(fā)展軌道更具信心。
通過回款、融資、大宗交易等多維度的持續(xù)努力，萬科繼續(xù)堅守了財務安全底線。第三季度，萬科經營性現金流保持為正，1—9月回款金額超過1800億元，回款率超100%；債務結構持續(xù)優(yōu)化，加權平均債務期限延長至5.4年；繼續(xù)獲得金融機構積極支持，年內實現新增融資、再融資超770億元，同時融資成本保持低位，新增融資綜合成本3.58%；此外，萬科也積極推進大宗資產交易，前三季度簽約超200億元。通過全力行動，萬科持續(xù)降解存量債務，1—9月償還有息負債約700億元，年內已無境內外公開債。
關于此次業(yè)績虧損，萬科也進行了坦誠解釋，主要是開發(fā)業(yè)務結算規(guī)模和毛利率下滑、計提減值、部分非主業(yè)財務投資虧損，以及部分資產和股權交易價格低于賬面值等。在一位資本市場人士看來，行業(yè)深度調整下，房企虧損實屬普遍現象。“既要又要”是不現實的，房企當前第一優(yōu)先級必然是保現金流安全。而在近兩年市場規(guī)模顯著收縮的情況下，全力銷售意味著以價換量，資產交易則不得不虧損出讓，斷臂求生的代價往往是大幅虧損。加上高速發(fā)展階段拿的高價且?guī)в邢拗茥l件的用地，導致利潤進一步擠壓。多種因素疊加下，虧損實屬常見。事實上，今年就連頭部央企三季報都出現利潤大幅下滑甚至腰斬的情形，這還未包含大量在H股上市不發(fā)三季報的房企。根據半年報時期的不完全統(tǒng)計，超六成的上市房企業(yè)績虧損，累計虧損額超千億元。
當前，我國住房發(fā)展已從“有沒有”轉向“好不好”的新階段，人民群眾對住房的功能、質量都有了新期待,“保交房”“交好房”已成為行業(yè)最重要的課題之一。對萬科來說，“保交房”也遠遠不只是如期交付。前三季度，萬科持續(xù)提升交付品質和入住體驗，高質量交付超11萬套房子。萬科積極開展“與業(yè)主共建家園”系列行動，邀請超過3萬戶業(yè)主走進工地實地看房，同時，針對部分新項目基礎生活配套不足、社區(qū)缺少活力等情況，萬科在51個大盤項目完善社區(qū)配套、推進社區(qū)氛圍營造，大盤項目入住戶數新增超2萬戶。為了讓消費者踏踏實實地住進新房，在交付階段推進“交付即辦證”，上百個項目的業(yè)主于交付現場拿到產證。
高質量交付的背后，是萬科產品力的持續(xù)提升。近年來，萬科積極研發(fā)適配城市發(fā)展趨勢的前沿產品，在多個一線及省會城市實現熱銷，銷售保持行業(yè)前列。萬科聚焦對住宅客戶的分析和研究，加強社區(qū)配套的設計和運營，將生產、生活、生態(tài)集于一體，以上海理想之地項目為代表打造了一批優(yōu)質住區(qū)，獲得客戶廣泛認可。北京東廬、沈陽胤樾、貴陽都會印象等項目平均去化率達80%，平均稅前毛利率達18%；最新開盤的上海中興傲舍項目，取證去化率同樣達到80%，開盤當日銷售41億元。截至9月底，萬科實現銷售超1800億元，持續(xù)跑贏大市，銷售表現優(yōu)于百強整體水平。
