證券時報網(wǎng)
2024-10-31 10:42
樓市新政“滿月”，多地迎來回暖風(fēng)。
自9月末起，樓市迎來一系列重磅政策“組合拳”，有超40個省市發(fā)布樓市新政超50次。如今“銀十”樓市已近尾聲，新政效果如何？未來呈現(xiàn)怎樣的趨勢？南方財經(jīng)全媒體記者對北上廣深等一線城市及部分重點城市進行了深度調(diào)研。
北京樓市新政滿月：二手房交易或破2萬套 業(yè)主“保價不漲價”
2024年9月30日晚間，北京市6部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于進一步優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)相關(guān)政策的通知》，推出多項樓市調(diào)控政策。
其中，北京以“321”的梯度設(shè)置限購門檻：非京籍居民購買五環(huán)外住房的，社保或納稅門檻為3年；購買五環(huán)內(nèi)住房的，門檻為2年；符合人才政策的，門檻為一年。北京還將首套房商業(yè)性貸款最低首付比例由20%下調(diào)至15%，二套房貸最低首付比例由不低于35%（購買五環(huán)內(nèi)住房）、不低于30%（購買五環(huán)外住房）統(tǒng)一下調(diào)至不低于20%。
這也是近年來，北京最大力度的一輪樓市政策松綁。
目前，北京樓市新政出臺已滿月。根據(jù)北京市住建委的數(shù)據(jù)，10月1日至29日，北京新房住宅實現(xiàn)網(wǎng)簽4434套，比9月全月的水平增長84.9%，但仍低于去年同期；二手住宅網(wǎng)簽16260套，比9月增長27.8%，為近8年來的同期最高點。
價格方面，無論新房還是二手房，都出現(xiàn)企穩(wěn)跡象。據(jù)21世紀經(jīng)濟報道記者多方了解，大幅降價的情況已有所減少，但無論是開發(fā)商還是二手房業(yè)主，也都不會貿(mào)然提價。
“這輪調(diào)控對預(yù)期的提振作用是明顯的。”合碩機構(gòu)首席分析師郭毅表示，從最近一個月的市場和數(shù)據(jù)表現(xiàn)看，北京樓市已經(jīng)出現(xiàn)企穩(wěn)跡象。
圖/IC
量增價穩(wěn)
作為最早進入存量市場的城市之一，新房交易并不占據(jù)北京市場的主流。今年1月，北京新房住宅網(wǎng)簽量曾沖上7000套的高點，但此后一直在低位徘徊。其中，9月北京新建商品住宅成交2398套，僅高于受春節(jié)影響的2月。
9月26日召開的中央政治局會議提出，“要促進房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”。結(jié)合當時的市場表現(xiàn)和相關(guān)部委的表態(tài)，樓市政策加碼的預(yù)期較為強烈。
一位央企開發(fā)商相關(guān)負責(zé)人向21世紀經(jīng)濟報道記者表示，由于對政策走向有所預(yù)判，公司在9月底就做好營銷上的準備，包括準備要推的房源，擬定價格策略等，相關(guān)的物料也已提前備好。
他表示，新政落地后，公司旗下各項目就進入“加班模式”，銷售人員幾乎沒有休息。國慶長假期間及其后兩周，項目的帶看和簽約情況均較為良好，直到月末才有所降溫。
大興區(qū)某新房項目的銷售人員也表示，新政出臺后，項目馬上和渠道公司開會，要求加大推盤力度。由于此前蓄客情況不錯，前期的去化速度也比較快。
郭毅表示，10月以來，房山良鄉(xiāng)、大興西紅門、順義等區(qū)域的新房交易相對不錯，這些區(qū)域的新盤以剛需、剛改類為主。市區(qū)內(nèi)的新房總價普遍較高，但一些產(chǎn)品力較強的項目也錄得不錯的成交。
但值得注意的是，與去年10月的5177套相比，今年的北京新房網(wǎng)簽量仍顯不足。分析人士指出，“626新政”后的7月和8月，北京新房交易出現(xiàn)小高峰，消化了一部分需求。另一方面則是二手房市場分流所致。
作為北京市場的主流，除2月外，今年北京二手房月度網(wǎng)簽量保持在1.2萬套至1.6萬套之間。受此輪新政影響，10月的網(wǎng)簽量已經(jīng)突破1.6萬套，這不僅是最近19個月以來的最高點，也是近8年的同期最高水平。
事實上，由于網(wǎng)簽數(shù)據(jù)有所滯后，多家機構(gòu)指出，10月全月北京二手房的實際交易量在2萬套以上。
二手房市場的情緒變化較大，更易受外部環(huán)境影響。朝陽區(qū)安貞區(qū)域的一名房產(chǎn)經(jīng)紀人向記者表示，10月以來，該區(qū)域的成交節(jié)奏明顯加快，有業(yè)主在觀望數(shù)月后選擇將房子賣出。還有少數(shù)好房源，掛網(wǎng)不到一個月就能賣出。
“地段好的次新房賣得最好，老房子如果裝修好，也可以。‘老破小’就不行了，哪怕帶學(xué)區(qū)，也經(jīng)常賣不上價。”他說。多家機構(gòu)提供的數(shù)據(jù)也證實了這一點。
據(jù)21世紀經(jīng)濟報道記者調(diào)研，今年下半年以來，北京二手房的議價空間就明顯減少，業(yè)主對價格較少讓步，客戶動輒砍價數(shù)十萬甚至一百萬的情況，也已很少出現(xiàn)。
但明顯漲價的情況仍然較少。原因是二手房的總體供應(yīng)量仍然較大，并不具備漲價的基礎(chǔ)。
新房市場同樣如此。雖然部分新房項目已在10月減小或收回折扣，但尚未有項目提價。相反，臨近年末的業(yè)績結(jié)算節(jié)點，以價換量仍是開發(fā)商的主要策略。
10月末，位于北京朝陽區(qū)東四環(huán)的御翠園項目開盤，推出的特價房銷售均價低至7.5萬元/平方米-7.6萬元/平方米，與備案價相比，約相當于打了7.6折。
“暖冬”有望出現(xiàn)
本輪北京樓市政策“組合拳”中，除“限購令”的放松外，最低首付比例的下降也值得關(guān)注。根據(jù)政策，北京首套房商業(yè)性貸款最低首付比例為15%，二套房貸最低首付比例不低于20%。兩者均為史上最低。
但據(jù)記者了解，在10月的樓市成交中，低首付的情況并不多。朝陽區(qū)某新房項目中，一些總價在2000萬元左右的房源，還出現(xiàn)了全款成交。
多家機構(gòu)向記者證實，盡管最低首付比例在今年連續(xù)下調(diào)，但高首付仍是北京樓市的常態(tài)。
郭毅表示，當前北京的購房者中，改善性需求占比較高，這部分群體的支付能力強，能夠承受較高的首付。同時，購房者對就業(yè)和收入的預(yù)期存在不確定性，對于背負大額貸款仍然心存疑慮。
她表示，這也說明，相比購房門檻降低帶來的直接好處，促進本輪北京樓市升溫的，是整體預(yù)期的改善。
前述央企開發(fā)商負責(zé)人也表示，今年下半年以來，旗下項目的蓄客情況不錯，但一些客戶認購后卻遲遲不肯網(wǎng)簽。在樓市新政出臺后，這部分客戶不再觀望，網(wǎng)簽的數(shù)量也明顯增加。
他認為，相比于首付比例的下降，北京購房者更關(guān)心的政策在于利率的下降，尤其是存量房貸利率的下降。另外，很多購房者對于相關(guān)稅費的下降也有期待。
二手房市場的預(yù)期也在潛移默化地發(fā)生變化。當前北京二手房掛牌量在15萬套左右，比此前17萬套有明顯下降。分析人士指出，這也在一定程度上說明業(yè)主的預(yù)期較為穩(wěn)定，不再急于出手。
值得注意的是，相比月初的熱度，到10月末，不少項目開始出現(xiàn)交易降溫的情況。二手房市場的交易熱度也有所下降。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，與其他一線城市相比，北京樓市政策的力度并不大。因此在前期市場交易放量后，政策效應(yīng)難免會出現(xiàn)遞減。
但他指出，北京樓市政策仍有松綁空間，從近年來“小步快跑”的政策節(jié)奏看，未來不排除北京進一步優(yōu)化樓市政策的可能。加之年終是房企沖擊業(yè)績的關(guān)鍵時點，張大偉認為，今年北京樓市有望出現(xiàn)“暖冬”。
郭毅則表示，北京新房和二手房的供應(yīng)規(guī)模都比較大，在政策效應(yīng)釋放后，市場交易會回歸穩(wěn)定。但由于市場預(yù)期已比前期有所改善，從網(wǎng)簽數(shù)據(jù)看，年末仍會保持較高的水平。
上海新房二手房復(fù)蘇強勁，豪宅市場卻出現(xiàn)盤整信號
自9月29日推出調(diào)控樓市的“滬七條”以來，上海房地產(chǎn)新政已出臺滿月。網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，截至10月29日，10月上海新房網(wǎng)簽4475套，環(huán)比增長20.5%；二手房成交超過2.3萬套，環(huán)比增長約56%。有不少機構(gòu)預(yù)測，10月全月，上海二手房成交量有望沖擊2.5萬套。
值得關(guān)注的是，樓市復(fù)蘇背后，是新增供應(yīng)的大量入市。就在上周（10月21日-10月27日），上海新增供應(yīng)環(huán)比增加超過70%。易居地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，上海中外環(huán)與外郊環(huán)的去化周期較長，分別為12.1個月與13.5個月，同比上漲195%與129%。
上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦指出，前期售樓處帶看量的增長轉(zhuǎn)化為認購數(shù)據(jù)，有助于提振市場信心。不管是首次入市的剛需客戶還是改善買家，近期入市都較為積極，這證明了政策效果非常顯著。交易主力產(chǎn)品價格向中低價位傾斜的趨勢明顯，但高端項目并沒有徹底“熄火”，市場還保持一定溫度，呈現(xiàn)多點開花格局。
其認為，未來一段時間，這種熱度不會快速消散，成交還有望保持高位運行。
圖/IC
10月二手房成交量破2萬套
新政對上海樓市成交量的止跌回穩(wěn)可謂立竿見影。這當中，有幾個趨勢值得關(guān)注。首先，早已進入存量市場的上海樓市，二手房成交量回暖明顯。網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，10月以來，二手房（含商業(yè)）成交量有5天單日成交沖破千套大關(guān)，其中10月13日成交1334套，創(chuàng)下近一年來新高。
相比之下，10月上海的新房成交4475套，雖然環(huán)比上漲了20.5%，但這是建立在9月較低的基數(shù)上。今年上海一手房網(wǎng)簽高點出現(xiàn)在6月，為14118套，環(huán)比上漲約16.71%。
在政策的引導(dǎo)下，外環(huán)外區(qū)域的供應(yīng)和成交均大幅放量。10月21日至10月27日的一周內(nèi)，上海新房供應(yīng)19.20萬平方米，環(huán)比增加70.47%。成交量也達到這一水平，環(huán)比增加57.19%。
其次，對比上海6月二手房網(wǎng)簽數(shù)據(jù)會發(fā)現(xiàn)，10月單月二手房成交量可能并不會創(chuàng)新高。樓市成交量回暖還有空間。
今年6月，上海二手房成交26374套，不僅創(chuàng)下今年新高，也是2021年6月以來月度新高（歷史記錄顯示，上海二手房最高的單月交易量出現(xiàn)在2013年3月，接近70000套；次高記錄則是2016年的3月和6月，當時的單月成交量超過了50000套）。換言之，如能達到2.5萬套，那10月份將是自2021年6月以來的當月成交量第二高。
不過值得關(guān)注的是，除了交易量外，二手房交易的一些先行指標表現(xiàn)亮眼，比如帶看量、帶看量轉(zhuǎn)化率、新增掛牌量環(huán)比增長等都指向了成交量的上漲。
上海樓市的復(fù)蘇強勁，還有一個指標就是從房東掛牌價格來看，降價出售的數(shù)量減少了。一名中介業(yè)務(wù)員王林（化名）透露，國慶節(jié)前與節(jié)后的交易狀況大不相同。國慶節(jié)前，在掛牌價格的基礎(chǔ)上，經(jīng)紀人一般都會勸房東降價出售，具體的成交價格一般不會高于同小區(qū)同戶型的最低價。這樣的勸說往往有效。
王林表示，自己在9月的成交中，大多數(shù)都是在房東降價后成交的。
國慶節(jié)后，王林發(fā)現(xiàn)，那些不愿意降價的房東中，很多不會再降價，而是一心等價格回暖再賣。
豪宅行情現(xiàn)盤整信號
在新房、二手房成交量回暖的背景下，上海豪宅也走出了一波向上的行情，整體熱度提升。易居地產(chǎn)研究院的統(tǒng)計顯示，近幾個月來，上海超過10萬元/平方米的豪宅成交面積呈逐月上升態(tài)勢，多個項目開盤去化率達到100%，最低也在74.9%。2024年1-9月，上海1000萬元以上住宅成交套數(shù)達到了9455套，占比成交總量的24.3%。
但與2023年同期相比，這一數(shù)據(jù)仍然下滑了22%。但該機構(gòu)指出，比起蘇州、武漢、杭州、北京等城市50%及以上的跌幅，上海豪宅的表現(xiàn)稍好一點。
易居地產(chǎn)研究院指出，相比上半年的“527”新政，此輪新政后，多個重點樓盤來訪量有大幅上升，成交量也較以往明顯提升。從價格梯度看，相比剛需盤，高端項目的買家似乎更有信心。該機構(gòu)指出，有85%的購房人出于信心提升購買6萬元-9萬元/平方米的房源。而購買均價4萬元/平方米-6萬元/平方米的房源的購房人中，則有63%是基于整體信心的提升。
從開發(fā)商的角度，銷售策略也在調(diào)整。比如位于上海徐匯濱江板塊的“中海領(lǐng)邸”，開出了低于房地聯(lián)動價（即政府指導(dǎo)價）的價格，這種策略以往在外環(huán)外樓盤中可見，如今也開始出現(xiàn)在內(nèi)環(huán)內(nèi)豪宅的銷售中。記者留意到，中海領(lǐng)邸拿地時的房地聯(lián)動價在14.2萬元/平方米，在其剛發(fā)布的價格清單可見，主力戶型為102平方米，均價為13.2萬元/平方米；143平方米戶型的均價14.1萬元/平方米。這兩種戶型的價格不僅低于房地聯(lián)動價，也低于前期銷售均價。
同樣位于徐匯濱江的招商蛇口“海上清和璽”，位于外灘的“陸家嘴太古源·源邸”，項目還未拿到預(yù)售證，便開啟高調(diào)推介。
盧文曦認為，過去很長時間，上海豪宅交易維持量價齊升的局面。如今出現(xiàn)降溫，一方面反應(yīng)出上海市場的“此消彼長”，外環(huán)及外環(huán)外的成交量起來了，相比之下豪宅市場的增長力度顯得稍弱。另一方面則說明，持續(xù)了將近一年的“日光”行情后，豪宅市場正在進入盤整階段。
事實上，對于購房者而言，對豪宅的選擇也越來越挑剔。
除了改善居住之外，豪宅通常還承載著資產(chǎn)保值的訴求，一些千萬豪宅的主力買家，開始將關(guān)注點落位于產(chǎn)品。“買不到好房子”，是近期記者跟蹤的兩名購房人的強烈感受。郭麗娜（化名）是一名外地來滬與女兒同住的退休母親，其女兒工作多年，已有一定積蓄。郭麗娜也并非在上海第一次買房，其在今年上半年將手中的徐涇板塊一套房子以虧本四五十萬元的價格出售，并將老家（某省會城市）的一套高端住宅出售，一共籌集了1000萬元出頭。她想借這次機會改善居住并實現(xiàn)資產(chǎn)的保值增值，卻因缺乏好的項目而陷入糾結(jié)。
王露莎（化名）則是一名不折不扣的剛需置換買家，為了女兒上學(xué)便利，并兼顧自己從小居住在楊浦的“老上海”情節(jié)，手握2000多萬元現(xiàn)金的她看了多個項目，但也感慨，“不是這有問題，就是那有問題”。
這就不難理解，上海的高端住宅項目也面臨激烈競爭和去化壓力。公開信息顯示，大批高端項目以及風(fēng)貌別墅將會在年底陸續(xù)入市，比如綠城拿下的徐匯濱江地王、陸家嘴和太古地產(chǎn)聯(lián)手打造的太古源源邸、招商蛇口海上清和璽等。這無疑會加劇豪宅市場的競爭。
同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)用“馬拉松”來形容當下的上海樓市，他認為，經(jīng)歷此前多年的量價上漲行情，上海豪宅進入階段性盤整也在情理之中。
成交量創(chuàng)新高！廣深樓市迎來近年最火爆“銀十”開局
9月29日，廣州、深圳兩座一線城市同時宣布限購松綁。廣州于當日宣布全域放開限購，深圳則是優(yōu)化分區(qū)住房限購政策，并全面取消限售，同時優(yōu)化個人住房貸款政策。
政策發(fā)布后，廣州、深圳迎來了近年最火爆的“銀十”開局。今年“十一黃金周”期間，廣州、深圳兩座城市成交量均創(chuàng)出新高，隨后熱度雖有所下降，但無論是新房或者二手房，成交量仍明顯活躍。
新政發(fā)布至今已經(jīng)滿月，廣州、深圳也紛紛曬出樓市成績單。廣州市住建局最新披露數(shù)據(jù)顯示，截至10月27日，10月廣州全市新房累計網(wǎng)簽8642套，已創(chuàng)下去年3月份以來的新高；深圳中原研究中心監(jiān)測顯示，截至10月28日，10月深圳新房住宅網(wǎng)簽量達到3211套，為近18個月最高。中原研究中心預(yù)測今年10月深圳網(wǎng)簽量有望創(chuàng)2022年以來月度新高。
雖然今年10月整體市場趨勢表現(xiàn)活躍，但后市的表現(xiàn)仍然撲朔迷離。在接受21世紀經(jīng)濟報道記者采訪的多位從業(yè)人士看來，廣州、深圳樓市預(yù)計熱度還將持續(xù)一段時間，但10月下旬以來，廣州多數(shù)樓盤的來訪量以及成交量均已有明顯回落，深圳雖然情況略好但后續(xù)情況也有待觀察。
在此情況下，廣州、深圳樓市后續(xù)行情仍有待進一步觀察。
圖/21世紀經(jīng)濟報道梁遠浩攝
量漲價穩(wěn)
雖然深圳樓市松綁的幅度不及廣州，但是新政后市場的變化更為明顯。
深圳中原研究中心監(jiān)測顯示，截至10月28日，深圳新房住宅認購11185套，超過過去4個月購房合同網(wǎng)簽量總和；新房住宅網(wǎng)簽量達到3211套，為近18個月最高，至月末，網(wǎng)簽量有望創(chuàng)2022年以來新高。
一位龍頭房企負責(zé)市場研究的人士告訴21世紀經(jīng)濟報道記者，“新政后深圳的表現(xiàn)是全國市場中最好的，持續(xù)的時間比較長。國慶節(jié)后仍然成交表現(xiàn)不錯，而且確實有一些樓盤小幅收回了折扣。”
據(jù)21世紀經(jīng)濟報道記者了解，光明區(qū)的中建觀玥“日光”后，周邊的中海時光境順勢加推，但價格比市場預(yù)期要高2%—5%。龍華的多個項目折扣也有所收回。
此外，目前新取證項目多數(shù)認購情況也不錯。其中，位于寶安的前海未來城項目在近期取證600套，據(jù)項目開發(fā)方卓越地產(chǎn)提供的數(shù)據(jù)，這一項目目前已經(jīng)有超過1000組認籌。
與此同時，深圳二手房表現(xiàn)也有所回暖。據(jù)深房中協(xié)提供的數(shù)據(jù)，截至10月27日，二手房已錄得6811套，至此深圳二手房錄得量已連續(xù)3周超2000套，二手房市場保持火熱態(tài)勢，樓市政策效果顯著。按當前市場走勢，今年10月成交量大概率會突破8000套。
中原地產(chǎn)華南區(qū)總裁兼深圳中原總經(jīng)理鄭叔倫分析稱，一二手房成交創(chuàng)近幾年新高，反映出深圳市場確實火爆起來，客戶預(yù)期明顯改善，入市意愿大幅提高。現(xiàn)在是新房更為火熱，熱點區(qū)域性價比高的項目去化非常好，存量下降很快。未來行情有望轉(zhuǎn)移至二手房，帶動整個市場活躍起來。
熱度降低
與深圳相比，廣州樓市雖然整體活躍度也有所提升，但進入10月下旬市場已明顯降溫。
公開數(shù)據(jù)顯示，新政以來（9月30日—10月27日），廣州新建商品房網(wǎng)簽108.32萬平方米。比去年同期的81.24萬平方米，增加了33.3%，環(huán)比9月全月商品房網(wǎng)簽74.43萬平方米增加45.5%。其中住宅成交94.65萬平方米，比去年同期的68.89萬平方米增加了37.4%，環(huán)比9月全月住宅網(wǎng)簽56.03萬平方米增長68.9%。
不過，據(jù)21世紀經(jīng)濟報道記者從多家房企了解到的情況，黃金周過后，廣州樓市熱度已經(jīng)回落明顯。“我們項目黃金周那七天來訪量破2000，之后一周就跌到了不到500多，現(xiàn)在已經(jīng)跟9月平均相比沒有什么差別了。”一位廣州近郊區(qū)的樓盤策劃人士表示。
與此同時，廣州的二手樓市網(wǎng)簽量創(chuàng)出高峰。今年10月前4周，廣州累計二手住宅網(wǎng)簽宗數(shù)已超過9000宗。其中，黃金周后一周的成交量達到3120宗，創(chuàng)下近19個月新高，此后2841宗、2687宗的周成交量也是一年來的周成交量高位。
需要指出的是，廣州的二手房仍然呈現(xiàn)非常明顯的“以價換量”局面。據(jù)21世紀經(jīng)濟報道記者從多家中介機構(gòu)了解到的信息，新政出臺后，部分房源出現(xiàn)反價的情況，但整體上的成交仍然以低價房源為主。
天河牛奶廠片區(qū)的一位業(yè)主告訴21世紀經(jīng)濟報道記者，“我們小區(qū)最高成交價是8萬（元），現(xiàn)在大多數(shù)都降到了5萬（元）左右。但就算這樣，成交也很難有進一步跌的可能，我掛著5萬多的單價，也沒什么人來看。”
后續(xù)待考
事實上，當前廣州、深圳的樓市表現(xiàn)在新政出臺之初市場已經(jīng)有所預(yù)判。
其時，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉就表示，在一線城市中，廣州的城市能級相對北上深要低一些，廣州松綁限購的影響在實際的效果顯現(xiàn)上，都相比北上深要小一些。由于廣州此前的限購范圍已經(jīng)很小，而且在預(yù)期之中，該政策本身的效果可能并不會很大。
隨后，廣州的市場表現(xiàn)也印證了這一點。
一直以來，深圳樓市的交投更活躍一點，此次雖然尚未全域松綁限購，但成交量已經(jīng)有較明顯的體現(xiàn)。但是，談及后市，市場也不敢盲目樂觀。
美聯(lián)物業(yè)全國研究中心總監(jiān)何倩茹就表示，目前市場對新政的反饋是非常積極的，相信未來三個月的交易量能保持在相對高位水平；但刺激作用能否維持更長的時間，還有待觀察。
一位深耕大灣區(qū)的房企總部人士也告訴21世紀經(jīng)濟報道記者，“就我們的觀察和跟蹤，深圳限購松綁后應(yīng)該會有1個多月的活躍期，然后進入12月可能隨著年終沖刺促銷也會有效帶動成交，但如果未有其他政策的配合，可能熱度的持續(xù)也會隨之減退。”
中指研究院則分析認為，整體來看，在一攬子政策推動下，房地產(chǎn)市場預(yù)期及購房者信心有所恢復(fù)，10月樓市活躍度明顯回升，預(yù)計短期核心城市銷售回穩(wěn)態(tài)勢有望延續(xù)。接下來，若貨幣化安置100萬套城中村和危舊房改造，以及收購存量房及閑置土地政策能夠落實到位，將有助于加快改善市場供求關(guān)系，最終實現(xiàn)房地產(chǎn)“止跌回穩(wěn)”目標。
